【编者按】在房地产市场的风云变幻中，韩国京畿道光明市的公寓市场近期呈现出一抹亮色。尽管今年因大规模入住潮一度面临供应过剩和负溢价的压力，但随着核心地段标杆项目的价格逆势攀升，市场似乎正悄然回暖。尤其值得注意的是，在政府高强度调控政策下，部分稀缺房源凭借地段优势和发展预期，依然吸引了实需买家的目光，甚至出现全现金交易刷新高价的案例。这背后既有毗邻首尔的地理便利，也有未来供应收紧的预期支撑。以下报道将详细解析光明市房地产市场的近期动态，为关注海外楼市趋势的读者提供一份生动的参考。
韩国京畿道光明市的公寓销售市场正在回暖。此前，由于今年有高达一万户家庭集中入住，该地区一度面临供应过剩和负溢价（俗称“马皮”）房源充斥的局面。近期，光明大庄公寓的标准户型（专有面积84平方米）以超过18亿韩元的价格成交，尽管该房源是基于入住权的挂牌，无法申请贷款。
在政府于10月15日宣布高强度房地产调控措施（即“10·15对策”）后，光明市被指定为投机过热地区、土地交易许可区和调整目标区域。涉及“传贳”（一种韩国特有的长期租赁押金制度）的差价投资被阻断，最高贷款额度也大幅降低：总价超过25亿韩元的公寓贷款上限为2亿韩元，15亿至25亿韩元之间的为4亿韩元，低于15亿韩元的为6亿韩元。
然而，在光明市被视为标杆公寓项目的铁山住公8·9再开发园区（铁山Zay the Heritage），其售价在最近几个月内上涨了超过1亿韩元。由于转售受到限制，只有现有成员的房产可以交易。其中，又只有满足持有10年并居住5年条件的业主才能出售其公寓。
上月30日，光明市铁山洞一家房地产中介公司的相关人士解释说：“铁山Zay the Heritage专有面积84平方米的单元在今年9月以17亿韩元成交，随后在11月底又以18.2亿韩元达成交易。尽管这是一个尚未完成产权登记的园区，完全没有贷款资格，要求全现金支付，但它仍然创下了新高。”
铁山洞的另一位房地产中介人士表示：“该园区总共3800户家庭中，有1375户是专有面积84平方米的户型，但目前市场上挂牌的只有一套。这是因为很少有业主在满足10年持有和5年居住条件的同时还希望出售。”他补充道：“目前84平方米户型的叫价大约在18.5亿韩元左右，比之前18.2亿韩元的最高纪录高出3000万韩元。”
邻近铁山洞的光明洞房地产市场也呈现出类似趋势。新建园区的挂牌房源非常稀缺。即使是今年3月至4月期间曾有多套附带负溢价条件的大户型房源挂牌的光明2区再开发园区（Trius光明），现在也找不到附带溢价的房源了。
光明洞一家房地产中介公司的相关人士表示：“Trius光明由于2023年后销售时公开销售量大且认购价格被认为较高，曾出现未售出单位。今年3月，有几套单位以低于认购价加可选费用总和3000万至5000万韩元的价格售出，但现在连附带溢价的挂牌房源都很难找到了。”
他补充说：“由于房源有限，卖家掌握了定价权。专有面积59平方米的户型叫价在12亿韩元区间，84平方米的则在15亿韩元区间。然而，在总共3344户家庭中，市场上挂牌的不到10套。”
在计划进行再开发的铁山站附近的老旧园区，交易也很活跃。预计明年上半年将成立再开发组合的光明市铁山洞“铁山住公13园区”，其专有面积83至84平方米的单元近期以13.65亿韩元和14亿韩元的价格成交，持续刷新最高纪录。
到2027年为止的三年内，光明市预计将有约1万6千户家庭入住。继去年4395户家庭入住后，今年有9346户完成了搬迁。明年还将有1837户家庭入住，2027年则有4831户。
光明房地产市场的活跃，源于其毗邻首尔九老区、阳川区和衿川区的地理位置，以及新建公寓溢价将反映在价格中的预期吸引了实际需求者。尽管是大型新建园区，但其价格仍低于首尔，而且从2028年开始供应量将急剧减少，这也被视为提升了其投资吸引力。
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