当我参观住房慈善机构Respond在Tallaght Airton Road的新计划时，有几件事映入了我的眼帘。
第一个也是最明显的是，这是一个建筑工地。到我和response公司首席执行官德克兰·邓恩(Declan Dunne)进行实地考察时，这项工作已经进行了一年。
第一个也是最明显的是，这是一个建筑工地。到我和response公司首席执行官德克兰·邓恩(Declan Dunne)进行实地考察时，这项工作已经进行了一年。
比起从开发商手中购买已建成的“交钥匙”单元，Dunne更倾向于在项目早期进行财务控制。这意味着“回应”可以决定最终产品的形状，他估计，每件产品的最终成本最多可减少6.5万欧元。
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另一个引人注目的地方是它很大。不是在地理位置上——事实上，靠近广场购物中心和都柏林理工Tallaght校区的角落位置相对紧凑——而是在这里正在建设的规模上。
五六个街区的500多套公寓正处于不同的施工阶段——一个街区已经封顶，另一个街区的大部分楼层都安装了窗户，尽管巨大的混凝土板正在以拼图的方式添加到上层，而在工地的最后面，正在为一个巨大的地下停车场浇筑水泥。
在内部，单元也很大。我的导游们一再把两张床当成三张床。
这里曾经是废弃工业单位的所在地，现在到处都是巨大的预制构件、起重机和重型机械。它的规模更像是你在商业办公开发中所期望看到的——Walls Construction是主要承包商，Ardstone是开发商。
但这还不是回应公司最大的计划。总的来说，经批准的住房管理机构(AHB)目前正在建设的住房只有3000多套，明年这个数字将大幅上升。
德克兰·邓恩(Declan Dunne)的大部分职业生涯都是在社会关怀方面度过的，而不是在建筑行业，他并没有被这项事业的规模吓倒——但他承认，这是该慈善机构在过去40年里所做的事情的一个转变。
和Airton Road一样，这些新项目混合了社会住房和经济适用房，包括成本租赁，主要是公寓。它的投资组合规模与该国任何一家大型开发商一样大，将与Ires Reit等最大的机构投资者投资组合相媲美。
邓恩说，“回应”最初是由一位方济各会牧师创立的，在过去40年里逐渐发展壮大。
“我们参与的那种事情，就像那几十年在爱尔兰普遍发生的事情一样，是围绕着绿地的房子。因此，在所有26个县，我们都拥有和管理社区和房屋，主要是社会住房。”
ahb的业务范围很广，从管理着15亿欧元房产并希望持续增长的response这样的大公司，到在过去某个时候建立过一次性庇护住房计划的非常小的机构。
但在过去两年中，由于国家提供的大量资金、住房供应的明显紧张，以及欧洲央行在2022年加息后私人租赁部门(PRS)投资者(即布谷鸟基金)的突然退出，该行业得到了迅猛发展
当他们撤离时，在建筑部门和政府中引起了恐慌。在规划中的大规模公寓项目中，几乎没有其他买家，尤其是在都柏林、科克和其他建成区。
“PRS完全枯竭了。因此，2023年1月，当时的爱尔兰总理瓦拉德卡(Leo Varadkar)在伦斯特府(Leinster House)召开了一次会议，大约有45人出席，其中包括私人开发商、主要建筑公司、住房评论员……我们也在那里。那是一场讨论，我们被分成三组，牧师会走来走去问我们:‘你们需要什么?’”邓恩解释道。
“我记得在那之前的12月，你甚至可能已经写了一些文章，说都柏林地区有很多非常大的场地已经获得了全面的规划许可，准备好了，但它们都被冻结了。
“所以我们研究了这个问题，与董事会讨论了这个问题，并表示，首先，这是浪费时间。该计划可能会到期——天知道，司法审查等等，这将意味着什么。但人们也需要住在这些房子里。
“所以我们内部进行了很多讨论，我们非常详细地研究了这个问题，并问:‘我们可以这样做吗?’”
当时《回应》的答案是“不”。
{"quote":{"text":" '我们有混合任期。我们不希望任何人说穷人都住在那边。
“实际上我们不能。我们需要一些东西。所以我去了伦斯特府的会议，迈克尔·斯坦利(Cairn Homes的首席执行官)坐在对面。
“他把开发者社区和建设者面临的挑战描述为一个数值方程，一个财务方程，而我在那里描述我们的开发模式。
“然后他说:‘这是个解决方案。’”
“现在，我从来没有见过迈克尔，我们和其他许多人就在房间对面，但我们后来继续和他们交谈。为了能够做到这一点(作为主要买家介入)，我们最终制定了一份购物清单，我认为有13件事必须改变。”
尽管如此，最终还是做出了决定——可以进行大规模的工作。
“有一件事非常明显。在同一任期内建造400,500或700套房屋并不是一个好计划。我们不会这么做。我们说过要买公寓，买复式公寓，但我们想要房子。我们不想让任何人说穷人在那里——所以我们有自己的混合任期，它是中立的。
“反正没有人会从外面知道——这是同样的高质量产品——但我们有意这样做。”
对于2016年加入回应的邓恩来说，扩大业务规模的信心和能力可以追溯到该机构的起源——从成立之初，董事会就有建筑师、工程师和专业人士，员工中有很多建筑师、律师和工料测量师。
一旦合规和融资问题得以解决，他很乐意站出来。
甚至在当前的大规模建设热潮之前，国家就已经开始依赖诸如Respond这样的机构。
当无家可归者从2015/2016年开始激增时，这种情况就发生了——不是因为这些机构有钱(国家可以做到这一点)，而是因为他们有技能和快速反应的能力，把网站变成了“家庭中心”，因为无处可去的人的情况从单身男性转变为有孩子的家庭。
“和我们所有人一样，社会对发生的事情感到震惊。我说:‘我们要做点什么。我们做到了。我们在格雷斯公园路的高公园有一个可以使用的设施，我们很快就把它转了过来。
“有34个套间被设置为学生宿舍，所以每五个房间都有一个公用厨房和一个公用洗衣房。
“我们称它们为家庭中心，因为我们不想让孩子们说:‘我住在紧急住所。但在那些日子里，我们平均需要5个月的时间才能把人送到那里。现在是一年半，因为租赁市场就是这样。
“整顿租赁市场似乎是一项艰巨的任务，尽管这显然是下一步。然而我们却在这里，戴着安全帽，穿着引人注目的背心，建造着数以百计的房屋。
“我们的使命，如果你愿意的话，就是每个人都应该有一个体面的家——一个他们满意的高质量的家。
“我们将从社会正义的角度出发。这就是我们从一开始的动力，”邓恩说。“这一点没有改变。”
如果这一切听起来有点高尚，邓恩说，这种方法是务实的。Airton Road的两床公寓很大，因为对于住在公寓里的人来说，储物是个大问题——花园里没有车库。
虽然建造一个非常高(接近被动)的能源等级是昂贵的，但这样做可以减少燃料费用和未来可能挣扎的家庭的不确定性。
这里的财务模式是从国家获得前期资金，但随着时间的推移，租金不仅要覆盖建筑成本，还要覆盖高维护和人员水平，邓恩认为这是成功的长期房地产管理的关键。
资金来自各种计划，包括地方当局和资本先进租赁设施(CALF)、住房部的成本租赁权益贷款(CREL)计划和住房金融局(HFA)的资金。
他认为，人们将在这里拥有自己的家，但大片的、景观美化的公共区域是共享的，应该更像一个“购物中心”而不是一条公共街道来管理，这样人们就会感到安全，空间也会受到重视。
他表示，Respond每年在此类物业管理和租户联络方面的支出约为1700万欧元——这是一笔高昂的费用，但却至关重要。
“我们必须做到高标准，这是我们的承诺。我们有呼叫中心和现场服务提供支持。”
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他说，位置也很重要。他告诉我，最近去科克的一处房产时，他决定不买，因为他把婴儿车推了出去，想看看父母要穿过附近的交通才能使用便利设施会是什么样子，发现这太困难了。
“这与有人在某处找到一块土地并说:‘让我们开发它吧。“你需要整合。我们要问公园在哪里?交通工具在哪里?学校在哪里?不仅仅是产品本身。这是行不通的——因为当我们完成某件事时，我们必须考虑到未来100年的情况，至少对家庭来说是这样。
“孩子们会在那里茁壮成长吗?”那里的家庭会幸福吗?维护费用会是多少?”
他认为，在住房危机中，高质量的建筑装修和昂贵的景观美化似乎是奢侈品，但从长远来看，这是值得的。
在艾尔顿路，这些房子将面向社会租户，他们的账单主要由当地政府提供，或者是支付比现行市场低25%租金的成本租赁租户
融资的另一个关键是成本——众所周知，大型项目的成本很容易超支，尤其是在国家买单的情况下。
邓恩表示，Airton Road的模型为“回应”提供了高度的控制。
“他们拥有这里的土地，我们已经付过钱了。然后我们根据证书分期付款。我们不会为我们没有的东西付钱，而且是固定价格的。”
“你这样做有两个原因。获得成本控制和质量控制。
“你会很清楚，石油繁荣之后的一个重大挑战是补救措施。有很多批评和成本产生的缺陷，在建筑物中发生。
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“在这样的一个网站上，开发商的项目经理会监督所有的工作，让自己满意事情都做对了——但我们有自己的工料测量师公司，他们会做第二级检查，因为我们必须让我们这边满意。”
“然后，在内部，我们有23名建筑师、规划师和施工经理，因为我们一直有自己的团队。他们得到了六位内部律师的支持。
“每个人都想压低建筑价格——考虑到我们看到的通胀和供应链问题，这相当困难，所以是有限度的。”
可以节省的资金很大程度上取决于融资模式。Respond可以获得的低成本政府资金大大降低了他们的利息账单——在数百万欧元的计划中，利息账单可能达到两位数，占总价格的很大一部分。
“因此，通过我们的介入，购买土地并为其提供融资，开发商不必获得融资。我们把它去掉了。他们不承担成本。他们不会给我们优惠的。他们只是不承担成本，因此价格降低了。
“首先，我们得到了一个合理的价格。其次，我们为国家避免了以后出现缺陷和责任的可能性。第三，我们在大都柏林地区每建一栋房子就能节省6.5万欧元。”
