房地产投资者正大举重返市场，昆士兰州（Queensland）依然最受关注，而另一州相比之下则表现不佳。
随着澳大利亚房地产市场再次积聚价格上涨动力，回归市场人数最多的正是投资者。
全国范围内，新的投资者贷款已接近近十年来的高点。
利率下降和租赁市场紧张为投资者提供了动力。在经历了2022年年中至2023年（澳洲央行开始加息后）的一段相对平静期后，过去18个月左右，投资者获得的新贷款数量已稳步上升。
PropTrack的经济研究执行经理安格斯·摩尔（Angus Moore）表示，非投资者的活动也有所增加，但幅度不及投资者。
“这意味着，投资者在新贷款中占据了相当大的份额——在一些较小的州，其比例接近我们过去几十年来所见的高位，全国范围内也大约是2017年以来的最高水平。”
一个显著的例外是维多利亚州（Victoria），那里的投资者仍处于抛售情绪中。
摩尔先生表示，与其他州相比，维州投资者在新买家中所占比例仍然较小。
“目前，在维州的卖房活动中，投资者出售所占的比例也相对较高，约占挂牌量的十分之三——与悉尼类似，但高于其他州。
“维州投资者买家减少且投资者出售相对活跃的后果是，报告中的出租房产数量似乎在下降。”
维多利亚州住宅租赁保证金管理局（Victorian Residential Tenancies Bond Authority）的数据显示，过去一年中，活跃保证金的数量（大致代表被占用的出租房产数量）有所下降。
“这种下降很可能加剧了租赁房源的紧张状况，并对租金构成上行压力，”摩尔先生说。
“话虽如此，尽管墨尔本的租金增长迅速，但其增速仍不及其他州，这使得维州成为澳大利亚对租客而言最负担得起的州。
“相对于其他州更慢的租金增长，可能是投资者对维州兴趣不大的部分原因；围绕土地税的政策变化也可能起到了一定作用。
“但随着利率下降，以及墨尔本房价目前低于珀斯、阿德莱德和布里斯班，投资者可能会开始将注意力重新转回维州。”
然而就目前而言，他们主要将目光投向了昆士兰州东南部。
西太平洋银行（Westpac）的新贷款数据显示，昆士兰州近四分之一的投资性房产正被新南威尔士州（NSW）的居民购入。
西太平洋银行抵押贷款业务董事总经理詹姆斯·赫顿（James Hutton）表示，随着基础设施项目蓬勃发展以及人口增长加速，昆士兰州已不仅仅是一个度假胜地，更是一个重要的投资热点。
“新州的投资者正在昆士兰州的房地产市场上采取行动，”赫顿先生说。
“对于精明的新州投资者来说，这是一个战略举措；昆士兰州提供强劲的租金回报率和相对的可负担性——这推动了新州居民在过去两年持续在该州购买投资性房产，”他说道。
新州的投资者还表现出对昆士兰州偏远地区的强烈偏好，麦凯（Mackay）和格拉德斯通（Gladstone）领先，紧随其后的是布里斯班西部的伊普斯威奇（Ipswich）。
“像麦凯和格拉德斯通这样的区域中心受到欢迎，反映了它们的可负担性和强劲的租金回报率——这两个城市的房屋平均回报率为5.6%，公寓为6.9%，”赫顿先生说。
然而，这份青睐并未得到对等的回应。
在新州购买的投资性房产中，仅有1%是由昆士兰州人购入的，且其中近20%的活动集中在邦迪（Bondi）海滩郊区。
《API杂志》（API Magazine）2025年第一季度自有房产情绪调查发现，昆士兰州巩固了其地位，被视为未来12个月房产投资前景最佳的州。
35%的受访者选择了昆士兰州，而排名第二的维多利亚州获得了19%的认可。
代际转变
根据联邦银行（Commonwealth Bank）的数据，过去一年中，超过50%的房产投资购买是由千禧一代（25-39岁）和Z世代完成的。
其中许多买家是“租房投资者”（rentvestors），他们在负担得起的地区购买投资性房产，同时继续在他们心仪的地点租房。
但Ray White Group的首席经济学家内里达·科尼斯比（Nerida Conisbee）表示，25至39岁的千禧一代中只有55%拥有自己的住房，相比之下，1991年同龄的婴儿潮一代有70%拥有住房，2006年同龄的X世代为65%。
“这一巨大变化不仅仅反映了负担能力的挑战——它代表了澳大利亚年轻人实现住房拥有方式上的根本性转变。
“虽然完全拥有房产的比例在各代际间保持相对稳定，但背负房贷的年轻人比例已显著下降。”
更具说明性的是千禧一代中租房比例上升，超过40%的人在租房，而前几代人在同一年龄段租房比例约为30%。
“这一转变表明，许多澳大利亚年轻人要么无法获得抵押贷款融资，要么是选择因市场状况而推迟拥有住房。”
本周二（6月24日）公布的澳大利亚首都领地（ACT）预算案认识到了购房者面临的问题。自2025年7月1日起，该领地将为符合条件的购房者（购买价格不超过102万澳元）提供更高的印花税优惠。
ACT政府表示，新的门槛将让堪培拉居民更容易找到适合自己需求的住房，并支持在堪培拉各地开发双拼住宅（dual occupancy properties）。
