【编者按】在繁华都市的地下脉络中，地铁站商铺往往是人潮与商机的象征。然而，新加坡丹戎巴葛地铁站却呈现出一幅截然不同的景象：曾经熙攘的零售长廊如今大半空置，商户在租约不确定中纷纷撤离，留下冷清的走道与迷茫的留守者。这不仅是单个站点的困境，更折射出城市轨道交通商业生态的深层挑战——当基础设施老化、租约期限与运营许可交织、周边新兴商业体崛起，传统地铁零售空间该如何破局？本文透过商户的挣扎、运营方的解释与专家的分析，揭示了一场关于空间活力、投资信心与制度弹性的博弈。或许，在飞驰的地铁之上，那些静止的商铺正等待一个答案：如何在流动的城市中，找到安身立命的支点？
新加坡：丹戎巴葛地铁站曾经繁忙的零售长廊如今一片沉寂，由于租约存在不确定性，租户陆续搬离，目前大部分单元已关闭。
当3月9日和3月20日走访该站地下1层时，45个单元中只有15个似乎仍在营业。其中，新加坡红十字会学院占据了6个单元。其余包括6个餐饮摊位、一家便利店、一家手机维修店和一家美甲沙龙。
其他单元均已关闭，只有零星几人经过。
交通运营商SMRT旗下的广告与零售业务部门Stellar Lifestyle表示，诸如其目前对该车站的运营许可（将于2031年9月到期）等因素，导致难以吸引新租户。SMRT当前铁路运营许可将于2031年到期这一消息早在2016年就已公布。
除了来自国浩大厦等新开发项目的竞争，Stellar Lifestyle表示，一些结构和监管因素限制了其签订长期租约或进行重大升级工程的能力。
商业分析师表示，SMRT本可以更早加大力度吸引租户，例如通过改造空间以更好地与周边项目竞争。
留在车站的租户表示，人流量已急剧下降，多家租户报告过去一年收入下降了30%至50%。
“每天都有顾客问我整个零售区是不是要关门了。这比疫情期间的情况还糟，”餐饮摊位Crunch Salad的老板吴女士（化名）说。
“我希望SMRT能做更多工作，告诉公众这里还有商店。”
SMRT运营的地铁站（如丹戎巴葛站）的零售场所由Stellar Lifestyle管理。在SBS Transit运营的车站，包括 Downtown Line 上的车站，零售空间则由SBS Transit直接管理。
尽管各自的交通运营商负责车站运营并监督零售业务，但车站和铁路资产归陆路交通管理局所有。
吴女士表示，当她从SMRT收到关于其租约期限的相互矛盾的信息时，不确定性就开始了。
在2024年到去年期间，她曾在不同场合获得过三个月到一年的租约延期。
去年8月，她获得了延期至今年2月的租约。到了2月，她又被告知可以经营到2028年。
吴女士向展示了与Stellar Lifestyle之间关于租约延期的电子邮件往来。最终，由于生意惨淡，她拒绝了延期至2028年的提议，而是签了一份今年到期的较短合同。也看到了合同副本。
她补充说，她不确定自己经营了12年的生意能否承受已经造成的损失——随着更多店铺搬离，她的收入已下降了50%。
“在那段时间里，附近有两三家店铺无法承受这种不确定性，所以搬走了，”她说。过去一年搬走的租户包括一家鞋店、一家自助洗衣店和一家点心摊。
靠近国浩大厦出口的咖啡摊”晶莹角落”的店经理Timothy Ng先生表达了同样的担忧。
虽然他签了一份经营至2028年的合同（也看到了副本），但他表示仍然存在一些不确定性。
“我们不知道什么时候会被赶走，因为他们（SMRT）一直告诉我们有计划翻新车站。但他们没有给我们一个确认的时间表，”他说。
Ng先生回忆说，他的摊位在2020年开业时，该区域非常繁荣，即使在疫情期间也是如此。”以前在任何时候都能看到人们走来走去。但现在，下午2点以后来这里，就死气沉沉了。”
过去一年，这家家族生意的销售额下降了约30%。
Ng先生说，当帮他经营摊位的父亲决定退休时，他们家可能最终会关掉这个摊位。”我们只是在观望事态发展。”
餐饮摊位”家源咸蛋奶油饭”也报告收入下降了30%。运营经理Stanley Andrew指出，除了空置店铺外，该区域更广泛的变化，如办公室搬迁和更多员工选择居家办公，也是导致因素。
Stellar Lifestyle表示，其在新铁路融资框架下运营南北线、东西线和环线的当前铁路运营许可将于2031年9月30日到期。
该许可包括在这些线路地铁站内运营商业空间的权利。这包括丹戎巴葛站的零售空间。
“根据目前的监管框架，商业租约不允许延长超过铁路运营许可的期限。”
“因此，剩余的许可期限限制了提供长期租约或进行需要较长回收期的重大资本投资的能力，”Stellar Lifestyle说。
当被问及为什么有些单元必须签订2028年到期的租约而不是2031年时，Stellar Lifestyle没有回应这个问题。
但该公司表示，其他因素，如来自国浩大厦等附近开发项目日益激烈的竞争，以及自新冠疫情以来整个中央商务区人流的下降，导致该空间竞争力下降。
该公司补充说，丹戎巴葛站的零售单元位于夹层，不在乘客的自然流线上。与附近开发项目中的零售空间相比，这使得它们的可见度和可达性较低。
“总而言之，这些因素使得难以吸引那些需要较长租约来分摊资本投资的租户。”
“例如，大型餐饮概念如美食广场可能需要约500万新元的投资，这通常需要更长的租期，”Stellar Lifestyle说。
Stellar Lifestyle的交通物业总经理Raymond Ng表示，他的团队在2025年曾成功找到一个有意向的主力租户，可以接手丹戎巴葛站整个地下1层的零售区。
“根据经验，我们知道这是可行的，特别是在我们由一个受欢迎的旗舰品牌引领，成功更新了乌节路站的零售组合之后，”他说。
据了解，由于2031年后租约的不确定性，这笔交易未能推进。
Ng先生表示，SMRT将继续探索寻找新租户的方法，以保持零售空间的活跃和生机。Stellar Lifestyle也正在与LTA就丹戎巴葛站零售空间的计划进行讨论。
已探讨过诸如合同更新安排等选项，这可能允许更长期的分租，并审查受影响车站的可能应对方法。
合同更新是指用新合同替代现有合同的法律程序。
已联系LTA，以获取更多信息，了解其是否愿意探索此类合同更新协议，或者是否正在审查允许租约延长至2031年之后的选项。
分析师表示，鉴于SMRT只能将店铺租到2031年，它本可以更早振兴零售区以吸引和留住租户。
“但显然，现在这是个问题，当租户看到租约很快就要到期时，他们就会望而却步，”本地金融科技公司SDAX的经济顾问宋先生表示。宋先生也是丹戎巴葛的居民，并观察到了该零售区的衰落。
“如果SMRT在新冠疫情期间或之后不久采取了一些措施，也许他们能吸引到更多租户。”
他补充说，许多租户也看到了周边地区的开发项目投入更多资金来振兴他们的空间。
“如果潜在租户看不到业主为改善场所付出任何努力，他们周围有很多其他选择，”他说。”简而言之，这里没有’氛围’。”
新加坡国立大学商学院的Lawrence Loh教授表示，总的来说，地铁站内的零售空间很难推销。
“这些地铁零售空间受面积限制，没有氛围……独特的卖点不存在，这不是人们通常闲逛和购物的地方，”Loh教授说。
关于SMRT吸引主力租户的努力，Loh教授表示，这类租户通常需要超过五年的时间规划。
但对于较小的单元则不然。”通常他们的租约是一到两年，”他说。
他补充说，虽然LTA是场所的所有者，但其”使命”在于交通，而非零售。
“必须由地铁公司来使任何交易具有吸引力，”他说。
他补充说，如果交通运营商发生变更，LTA和SMRT可以共同探讨2031年之后租约的延续性。
“新官上任也不能这样一刀切，租约可以有延续性，”他说。
店主们表示，即使SMRT尝试，空置单元也可能难以租出，因为涉及额外的成本和要求。
由于这些单元位于运营中的铁路线上方，租户在开业前必须自行安装水管并获得额外的监管批准。Ng先生说，这意味着他的装修费用大约是典型零售位置的两倍，而且尽管SMRT给予了两个月的租金减免，筹备开业仍然花了三个多月。
租户在退租时还需要将单元恢复原状，这增加了财务负担。
Ng先生表示，更严格的开设和复原要求，加上租期的不确定性，使得这些单元难以推销。
Stellar Lifestyle表示，丹戎巴葛站基础设施的老化进一步加剧了租户短缺的问题。
餐饮运营商在潜在租户中占很大比例，但他们通常需要进行重大升级，例如增加电力容量和厨房排烟系统。
“鉴于可用的期限有限，运营商和业主都难以证明所需投资规模的合理性，”Stellar Lifestyle说。
尽管存在这些限制，Stellar Lifestyle表示，它继续通过各种方式努力保持零售空间的活跃和可行，例如：
调整租金以保持与附近新开发项目的竞争力短期举措，如快闪店吸引如红十字会培训中心等租户以增加人流在可行的情况下努力吸引主力租户
Stellar Lifestyle补充说，丹戎巴葛站面临的挑战并非独有。例如，莱佛士坊地铁站的零售空间在疫情后面临类似的挑战，但入住率目前已恢复至约97%。
当走访市中心其他地铁站的零售空间时，它们似乎没有面临与丹戎巴葛相同的问题。
在乌节路站，地下1层的零售空间主要由街机连锁店Timezone占据。其余单元（包括餐饮和健康业务）中至少有一个空置。
在莱佛士坊站，地下层的零售空间没有明显的空置，混合了餐饮、时尚和医药业务。它有多个出入口通往附近其他商场，人流量可观。
在多美歌站，地下1层的零售空间也没有明显的空置，租户中包括餐饮企业和一个共享办公空间。
该场所一个更僻静的角落，靠近东北线，也由两家舞蹈工作室租用。
“丹戎巴葛站的夹层布局带来了额外的结构限制，使得振兴工作更具挑战性，”Stellar Lifestyle说。
“Stellar Lifestyle将继续与租户、合作伙伴和相关机构合作，保持这些空间的活跃，同时认识到长期的解决方案将取决于管辖铁路网络的更广泛监管和许可框架。”
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