【编者按】在房价高企、年轻人“买房难”成为全球性议题的今天，美国前总统特朗普近日再次将矛头指向华尔街机构投资者，指责他们大规模收购独栋住宅、挤占普通家庭购房空间，并签署行政令试图限制此类行为。这一表态迅速引爆舆论，但深入分析却揭示出更复杂的图景：机构投资者在美房市占比仅约2%，且近年比例持续下降；真正推高房价的核心矛盾并非资本炒作，而是长期存在的住房供应短缺。当政策焦点与市场现实出现错位，我们更应冷静审视：在居住权与投资权之间，如何找到平衡点？增加住房供给、优化土地政策，或许才是破解居住焦虑的关键钥匙。
特朗普周三再次推动限制大型机构投资者购买独栋住宅，指责华尔街公司挤占了潜在购房者的机会。
“这些大公司、大企业买下成千上万的房子，用来出租或做其他用途，”特朗普在瑞士达沃斯接受CNBC采访时表示，“有些人转手就赚取暴利，但这太过火了。我们要让老百姓买得起房。”
此番言论源于他周二签署的一项行政命令，要求联邦机构遏制机构投资者在独栋住宅市场的活动。
该命令要求财政部在30天内明确“大型机构投资者”和“独栋住宅”的定义，并指示联邦机构在60天内出台限制措施，包括限制机构投资者收购房产以及禁止将联邦持有的独栋住宅出售给这类投资者。
然而，住房分析师对此持怀疑态度，指出房价难以承受的主因是供应短缺，而非投资需求。
尽管特朗普称机构投资者“吞食了所有房屋”，但它们在美国住房市场占比很小。据约翰·伯恩斯研究咨询公司数据，持有100套以上独栋住宅的企业仅控制全美约2%的独栋住宅存量。
理论上，企业大规模购房可能推高房价，使家庭更难进入竞争激烈的住房市场。但数据显示，随着利率上升抑制投资活动，机构投资者的购房比例已从2023年第一季度的3%降至一年后的约1%，较疫情期间峰值有所下降。
“真正的问题在于，新增家庭数量远超独栋住宅建设量，”追踪租赁住房和发展趋势的分析师杰伊·帕森斯指出，“这完全是供需问题。”
限制投资需求并不会增加市场房源，许多住房经济学家认为，只有大幅增加供应才能改善 affordability。高盛研究部分析师估计，美国需要在当前建设水平上再增加数百万套住房，才能实质性缓解价格压力。
在机构投资者最集中的市场，分析师认为其对价格和租金的影响有限。帕森斯2024年的分析发现，许多投资者饱和的市场租金涨幅低于全美平均水平，他认为这与当地较高的住房建设量有关。
“机构投资者根本不是市场的主要推动力，”卡托研究所副总裁斯科特·林西科姆强调，“这主要是供应问题。”
