【编者按】在租房市场，押金安全一直是租客最揪心的问题。最近韩国最高法院的一则判决，给所有房产中介和房东敲响了警钟：即使房东拒绝提供过往租约文件，中介也有责任核实并告知租客“隐形押金风险”！这起案件中的租客，因前租客押金债权高达7.4亿韩元，在房屋拍卖后血本无归。法院明确指出，中介不能以“房东不配合”为由推卸调查义务，必须主动评估风险、透明披露。这不仅是法律责任的厘清，更是对租客权益的有力捍卫。租房路上坑太多，这份判决或许能成为照亮暗处的一盏灯——毕竟，签合同前多一分警惕，就少一分人财两空的悲剧。
最高法院裁定，在签署多户住宅租赁合同时，即使房东拒绝提交现有租客的租赁协议相关文件，持牌房地产经纪人仍必须核实过往押金的规模，并向租客进行说明。
最高法院第二庭（审判长吴炅美法官）于13日宣布，推翻下级法院驳回租客A对韩国房地产经纪人协会提起诉讼的判决，并将案件发回首尔中央地方法院重审。
A先生于2020年4月在京畿道水原市劝善区租赁了一处多户住宅，押金为1.1亿韩元。该房产设有一项最高债权额为7.15亿韩元的抵押贷款，且其他单元的过往租客押金总额高达7.4亿韩元。2021年6月，该房产被拍卖，仅有优先债权人获得分配，导致A先生未获得任何补偿。
合同当时准备的房产确认与说明文件中提到了抵押贷款的存在，但对于其他单元的过往押金，仅注明：“因房东拒绝提供文件，我们已口头说明存在多笔过往押金。”A先生提起诉讼，主张“持牌房地产经纪人未能妥善核实并披露与其他单元相关的权利，造成了损失”。
一审法院认可了持牌房地产经纪人的责任，并部分支持了原告的诉求。法院指出：“经纪人似乎未充分解释或披露房产若进入拍卖程序，原告可能无法收回全部或部分押金的风险。”并进一步说明：“仅在房产确认文件中提及存在多笔过往押金而未说明具体金额，并以房东拒绝提供文件为由，可能被视为向租客传达了不准确或不完整的信息。”
相比之下，二审法院则判决被告胜诉，认为“若房东拒绝提供文件，经纪人仅需通知租客这一事实，并无义务在房产确认文件中具体说明无法收回押金的风险”，并认定难以确认经纪人的过错。
然而，最高法院推翻了这一裁决。法院裁定：“即使房东拒绝提供相关文件，持牌房地产经纪人仍可根据多户住宅的规模、总单元数及当地押金市场行情，估算可能已取得对抗权或确定日期、或受小额押金保护的过往租赁押金债权的规模。”并强调：“此类过往押金债权的存在及范围，对租客评估无法收回押金的风险以及决定是否签订合同至关重要。”同时补充道：“如果原告事先知情，很可能不会租赁该房产，或至少不会同意相同的条款。”
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