【编者按】首尔楼市正经历一场静默的变局。最新数据显示，持有房产“2年以上、5年以内”便转手的比例已跌至七年来最低。这背后，是传统“以房换房”资产升级路径的失效。过去，资金有限的购房者往往在满足两年免税条件后迅速卖出，套现增值部分，再购入更昂贵的住宅，以此实现财富爬升。然而，随着房价飙升、免税门槛固化，这种看似稳妥的公式正在瓦解。当持有成本、交易税费与房价涨幅形成微妙博弈，越来越多的首尔业主选择“按兵不动”。这不仅是市场数据的转折点，更折射出中产阶层在资产焦虑与政策约束间的真实困境——当向上流动的阶梯悄然收窄，普通人该如何重新定义“家”与“未来”？
去年，持有“2年以上、5年以内”便出售首尔公寓的人群比例，创下2017年以来的最低纪录。通常，现金流有限的购房者将“以小换大”视为资产增长的正统路径——即在满足两年免税条件后卖出房产，将市场增值部分纳入储蓄，再升级到更昂贵的住宅。然而，这套模式如今已不再适用。
根据8日最高法院登记信息广场的数据，去年在首尔出售集体建筑（公寓、商住两用房等）的业主中，持有时间超过2年、不超过5年的比例仅为21.8%。较前一年的29.3%骤降7.5个百分点，为2017年（23.2%）以来最低。该比例在2019年曾达到33.8%的峰值，此后便持续逐步下滑。
持有房产2年以上、5年以内，正是所谓“升级购房者”的典型交易模式。此策略通过利用首套住房持有满两年的免税政策，最大化税收优惠。根据现行税法，若首套住房价值不超过12亿韩元，且业主持有并居住满两年，资本利得税可全额豁免。
满足减税持有期却选择不卖房，背后有多重因素。首先，首尔公寓价格急剧上涨。在2022年至2023年经历下跌后，首尔公寓价格于2024年开始回升，去年涨幅超过8%。因此，公寓平均售价已达到15亿韩元，导致多数房产不再符合免税条件。考虑到资本利得税、取得税等交易税费，加上中介费与装修成本，减少“以小换大”的频率反而更为有利。事实上，持有房产“2年以上、3年以内”便出售的业主比例——即满足免税条件后立即卖房的群体——已降至3.8%，创下自2010年有记录以来最低水平。
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