公寓市场正处于低迷状态。
这可能会让购房者感到意外，因为他们知道共管公寓通常比独户住宅更便宜。但全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors?)的数据显示，7月份全国公寓销售较上年同期下降了12%，而独栋住宅销售仅下滑了1%。
这种差异并不局限于公寓林立的佛罗里达州，但飙升的保险费和一项推高评估费的新法律正在严重影响市场。
截至今年7月的12个月里，中西部的公寓销售下降了17%，南部下降了15%，西部下降了11%。东北地区的销售与去年持平。
NAR首席经济学家Lawrence Yun最近在与记者的电话会议上表示，"共管公寓市场似乎比独栋住宅市场更疲软，而且似乎与佛罗里达市场没有特别的关系。"
Yun指出，即使在佛罗里达州内部，也存在不一致的趋势，迈尔斯堡的共管公寓销量上升，但代托纳比奇的销量下降。
他说:“因此，在佛罗里达州的特定情况下，没有什么是一致的。”
根据Realtor.com?上市数据，自2023年5月以来，全国范围内由公寓组成的活跃上市份额每月都在攀升。7月份，21.2%的活跃房源是公寓，而一年前为19.5%，2019年7月为17.0%。
Realtor.com的高级经济研究分析师汉娜?琼斯表示:“由于供过于求，7月份公寓库存达到了四年来的最高水平。”
随着房价接近历史高点，公寓似乎是一个更实惠的选择，进入门槛较低。Realtor.com的挂牌数据显示，今年7月，全美共管公寓的挂牌价中值为392,500美元，而独栋住宅的挂牌价中值为449,900美元。
但琼斯指出，由于共管公寓更有可能位于房价较高的城市地区，每平方英尺的价格一直高于单户住宅。
尽管公寓的每平方英尺价格溢价已从2021年初近60%的近期峰值回落，但7月份仍保持在35.8%。当月，共管公寓的挂牌价中值为每平方英尺296美元，而独栋住宅的挂牌价为每平方英尺218美元。
琼斯说:“尽管如此，高抵押贷款利率和房价对共管公寓市场的影响似乎比单户住宅市场更大，因为买家希望自己的钱花得更值。”因此，共管公寓市场的增长速度每年都在放缓，而且共管公寓在市场上的销售时间比单户住宅更长。”
对于卖家来说，市场放缓带来了头痛。现在，共管公寓在市场上的平均销售时间比单户住宅多8天。
7月份，共管公寓的挂牌时间中位数为58天，而一年前为50天。尽管独栋住宅市场在过去一年里也有所放缓，但与去年同期相比只放缓了6天，7月份为50天。
自2023年11月以来，公寓价格也在逐月下跌。尽管7月份共管公寓的挂牌价格中位数仍比疫情前高出30.9%，但共管公寓的挂牌价格较上年同期下降了5.4%，而单户住宅的挂牌价格上涨了0.2%。
这意味着，与独户住宅相比，对于那些希望从房价上涨中获利的买家来说，共管公寓的吸引力可能越来越小。
“从投资的角度来看，独栋住宅将会升值更多、更快，”田纳西州纳什维尔市onward房地产公司的经纪人尼克·欧文(Nick Irwin)说。“所以很多人都陷入了——我讨厌用‘卡住’这个词——但他们住进了这些房子，却无法像独栋住宅那样迅速脱身。”
欧文说，纳什维尔所在的田纳西州戴维森县(Davidson County)的公寓销售大幅下滑，8月份同比下降了35%。
在全国范围内，Realtor.com上目前挂牌的公寓的平均每月业主协会费为650美元。
《保险杂志》保险学会(Insurance Journal’s Academy of Insurance)主任帕特里克?赖特(Patrick wright)表示:“过去5年，房地产价值大幅上涨，协会费用也在上涨。”“还有可能进行联合评估，因为建筑物会老化，随着年龄的增长，需要进行维护、保养和升级。”
在最近的一篇文章中，赖特描述了公寓建筑是如何变得越来越难以投保的，有更多的限制性条款，更高的保费和严格的承保要求。
20世纪70年代末和80年代初的共管公寓建筑热潮意味着，许多现有建筑已经超过了40年的年限，可能需要大规模的延期维护。
2021年，佛罗里达州Surfside的Champlain Towers South建筑由于延期维护问题部分倒塌，该建筑建于1981年。98人死亡，凸显了让已发现的维护问题得不到解决的悲剧性风险。
作为回应，佛罗里达州出台了一项新法律，提高了共管公寓的储备资金要求，导致了许多特殊评估和费用上涨。但维护问题也提高了这座阳光之州以外的共管公寓业主的成本。
近年来，在全国范围内，许多财产保险公司的赔付额都超过了保费收入，部分原因是与气候有关的灾害。
因此，怀特写道，“保险公司已经开始通过减少承保风险、对承保的风险收取更高的费用以及通过政策变更限制承保范围来保护自己。”
不断上涨的维护成本和保险费用推高了业主协会的费用，其中包括建筑物公共区域的财产保险和协会的责任。这一切都转化为公寓业主每月更高的成本。
纳什维尔(Nashville)的房地产经纪人欧文(Irwin)表示:“我们看到，任何一套拥有业主协会(HOA)费用很高的房产都在市场上闲置。”“每月500美元或600美元的HOA费用确实会影响购房者的负担能力，因为他们已经在资格考试中了。就我个人而言，我知道我的共管公寓产品放置的时间比它应该停留的时间长。”
欧文说，在其中一个案例中，他最近在纳什维尔(Nashville)以22.5万美元左右的价格挂牌出售了一套共管公寓，而那里7月份的挂牌价格中位数为568900美元。
他说:“在邮政编码区，这个价位基本上找不到别的东西了。”“在正常市场，这种产品应该在30天或更短的时间内销售出去，但由于物业管理费，它花了6个月的时间。”
