去年，奥地利亿万富翁Rene Benko庞大的房地产帝国的崩溃标志着欧洲房地产繁荣真正结束了。
现在，出售本科最宝贵的资产之一可能标志着非洲大陆陷入困境的商业房地产的复苏。据知情人士透露，柏林上西大厦（Upper West Tower）即将以超过4亿欧元（合5.712亿新元）的价格出售，该大厦曾是本科（Benko）旗下已不存在的Signa Prime Selection的一部分。
根据经纪公司第一太平戴维斯(Savills)编制的数据，这将是两年多来德国写字楼首次以超过2亿欧元的价格售出。
本周在慕尼黑举行的世博会房地产会议上，摩天大楼的最后一轮竞标成为了人们狂热猜测的主题，与会者希望这将证明对顶级房地产的需求，尽管价格至少比2022年初的峰值低三分之一。
“这将对市场有利，”安盛投资(AXA IM Alts) 800亿欧元房地产业务的全球联席主管约翰?欧德里斯科尔(John O ' driscoll)在4万名房地产专业人士聚集的real世博会上表示。“创造出的任何参照点都是好事。”
对利率高度敏感的商业地产估值在过去两年大幅下跌，原因是央行和市场利率的快速上升，导致融资成本上升。
英国的回调最为迅速，在利兹?特拉斯（Liz Truss）短暂担任英国首相期间，英国国债收益率飙升，导致资产价值大幅缩水。估值师考虑了市场情绪和最近的交易，这对英国股市暴跌的速度起到了帮助作用。
在其他市场，尤其是德国，估值被刻意平滑，只有可比较的交易被用作参考点，重置的速度较慢。买家和卖家在价格上仍然相距甚远，而缺乏成功的交易使得评估价值到底下跌了多少变得更加困难。
房地产投资公司AEW Europe的首席执行官Rob Wilkinson表示，尽管这种做法有助于防止全球金融危机造成的房地产市场普遍低迷的重演，但它缺乏对不良销售的估值进行明确而实质性的调整，而这种调整“使市场能够反弹”。“如果你看看整个欧洲的主要市场，你会发现德国的问题最多。”
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房地产经纪公司仲量联行(Jones Lang LaSalle)周一公布的数据显示，德国写字楼销售尤其难以从一年前的低迷水平恢复，尽管其他房地产交易有所回升。
仲量联行德国办公室投资主管斯蒂芬?莱姆巴赫(Stephan Leimbach)表示:“我没想到经济低迷会持续这么长时间。”
上西区（Upper West）是一栋从蓝筹租户那里收取最高租金的现代化大厦，但它不一定能代表写字楼的前景。质量较差的建筑或那些位于不太吸引人的地点的建筑仍然受到越来越多的家庭工作和昂贵的环境升级需求的威胁。但它确实提供了一个有用的信号，表明高端市场的胃口。
安盛的O 'Driscoll表示:“参考点总是在黄金端创建的。”“这是一个教训，黄金市场复苏最快，黄金市场是市场复苏的好地方。”
据知情人士透露，上西区最后一轮竞购者名单——包括富有的个人和机构投资者——也被视为一个令人鼓舞的信号。在疫情爆发前的几年里，德国超越英国，成为欧洲最大、最国际化的房地产市场，与传统上对国内投资者的依赖相去甚远。
德国商业地产首席执行官Henning Koch表示:“上西区是一个完美的例子，表明德国写字楼对各种投资者来说仍然是一个非常有吸引力的资产类别。”
但随着德国经济连续第二年出现负增长，这个国家的吸引力受到了考验。麦迪逊国际房地产公司(Madison International Realty)的欧洲投资主管亚历克斯·卢克什(Alex Lukesch)说，对其关键制造业基地未来的担忧，仍在“引起人们对在德国投资的很多不安”。
这些疑虑仍令德国庞大的开放式房地产基金头疼，这些基金在德国写字楼市场的敞口很大。虽然许多人正在寻求重新平衡他们的投资组合，但流动性不足迫使他们转而处置仓库或学生公寓等更理想的资产。许多人现在希望上西区能帮助解冻这个市场。
尽管利率下调、缺乏新开发项目以及许多行业租金上涨是复苏的重要因素，但许多开放式基金管理公司仍需要产生现金，以偿还想要退出的投资者。
“很明显，我们仍面临一些挑战，” Commerz Real的Koch表示。“我们仍然有资金外流，但我们确实看到了一些光明。”彭博
