行政共管公寓（EC）住房概念是新加坡独有的。用时任总理吴作栋（Goh Chok Tong）的话来说，这种模式于1995年推出，旨在“满足那些渴望拥有私有房产但负担不起的人的需求”。
对于新加坡人来说，EC提供了一个机会，让他们可以享受私人房产所有权的好处——私人共管公寓带来的声望、隐私和设施——但价格更便宜。为了平衡成本和负担能力，许多新的EC项目位于年轻的屋苑。
也就是说，这里有几个问题。EC买家每月家庭收入上限为16000新元，强制性最短居住期为5年。在完成MOP后，业主只能将其ec出售给新加坡人和新加坡永久居民。
经过10年的完全私有化后，ec最终可以出售给外国人。这种转售灵活性是ec在首次购房者中受欢迎的重要原因。
大多数EC购买者的家庭月收入在14,000新元至16,000新元之间。这组买家没有资格购买按订单建造（BTO）单位，他们必须探索组屋转售市场或私人物业。
首次购房者还有一个更大的优势——他们可以优先购买EC。
考虑到它们与私人住宅相比的价格点，许多EC项目在推出时销售强劲。最近发布的Altura和Lumina Grand在发布周末分别实现了61%和53%的销量。
多年来，共管公寓业主从不断上涨的房价中不断获得可观的利润。对于2013年完成的EC项目，业主在五年后出售的毛利润中位数为14.2万新元。相比之下，2019年完成的EC项目的业主在五年的时间里出售的毛利润中位数超过了50万美元。
虽然过去的共管公寓业主明显受益于显著的资本增值，但随着新共管公寓价格的上涨，情况正在发生变化。
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由于ec的受欢迎程度和每年只有两到三个地块的有限土地销售，其土地成本不断上升，开发商面临着一个独特的挑战。
也就是说，他们的产品定价在一个负担得起的范围内，EC买家的按揭贷款资格受到30%按揭还贷比率框架和收入上限的限制。
综上所述，这些“护栏”实际上限制了购房者的负担能力，因为它们限制了贷款额度，进而限制了购房者可以融资的最大房产价值。
尽管共管公寓价格持续攀升，但随着共管公寓价格的迅速上涨，共管公寓与其最接近的竞争对手——中环外地区（OCR）的新建无地私人住宅之间的价格差距在过去三年中一直在稳步扩大。
在2021年第四季度，新EC和OCR新房之间的价格差距为每平方英尺388新元。截至2024年第四季度，这一差异已飙升至每平方英尺710新元。为了保持可接受的价格，开发商一直致力于提供更高效的布局。
对于组屋升级者或二次者来说，有令人信服的理由考虑新的EC。首先，升级者不必支付额外买方印花税（ABSD），因为他们需要在收到新EC的钥匙后六个月内处置他们的组屋单位。
二次入住者也可以利用延期付款计划（DPS），虽然费用增加2- 3%，但他们可以推迟65%的余额，直到欧委会获得临时占用许可证（TOP）。最后的15%将在法定竣工证明后支付。此计划可协助二次置业人士在等待新EC落成期间，避免同时持有两份按揭贷款。
ec通常建在发展中的市镇内，为潜在买家提供一个可行的退出策略，如果他们计划在完成MOP后搬迁。
从长远来看，在登加和武吉巴督规划区已经启动了五个ec，最近的是Novo Place。这些EC项目位于裕廊湖区附近，裕廊湖区被设想为未来十年中央商务区以外最大的商业区。买家可以从未来的重大变化中获得先发优势。
此外，由于这些ec位于新的登加村附近，因此有大量的组屋升级商可供开发。
虽然新的ec提供了负担得起的选择，但它们往往位于新加坡的郊区。相比之下，在热门地段转售的组屋可能更具吸引力。
这就引出了一个关键问题：你应该选择价值百万美元的组屋，而不是新的ec吗？
简单地说，地点就是答案。转售组屋的最大优势，也是人们愿意花100多万美元购买的原因，是地理位置。
而对于转售公寓的买家来说，只需支付与EC的典型入门价格相似的费用，就可以在中心或交通便利的地区购买更大的单元（五室公寓或行政公寓）。
另一方面，虽然ec位于离新加坡中部较远的地方，通常位于新兴的住宅区，但它们通常距离捷运站仅几步之遥，随着社区基础设施的发展和成熟，它们将受益。
另一个重要的考虑因素是，转售单位的租期较短。这将限制贷款对价值的限制和贷款期限，而新的ec有一个新的99年的租约。购买较旧的公寓，可能还会有隐藏的装修成本或外墙维修不善。
Eugene Lim是ERA新加坡的首席执行官，Wong Shanting是ERA新加坡的研究和市场情报主管
