当面包房希望通过新工厂扩大经营时，找到合适的地点可能比预期的要复杂。房地产看起来就像大小和位置一样简单，但是还有更多的东西决定着一个地方是否能满足公司未来的需求。没有人愿意花数百万美元购买土地或建筑，结果却发现这些土地或建筑没有被划为制造用地，或者基础设施建设的缓解将花费太多的时间和金钱。
对于一个新站点，需要考虑的变量非常多。
“当公司试图自己进行网站搜索时，这可能会让人不知所措，”全球设施集团Burns的选址和经济发展负责人考特尼·邓巴说麦克唐奈。“我们可以参与进来，帮助他们有效地做尽职调查。”
这意味着要全面考虑，而不是用零敲碎打的方法来满足新设施的需求和潜在站点的交付能力。这些需求中有许多是相互依赖的，因此不可能单独考虑每一块。对于烘焙公司来说，确定经营规模、公用事业、基础设施、劳动力、分区等，并在他们选择不同的地点时对它们进行适当的权衡是很重要的。
“这是一种分析，作为工程师，我们试图将其归结为分析的共同要素，”爱普斯坦工业服务主管、高级副总裁达林·麦考密斯说。“对我们来说，这是美元和美分。如果我们能让它在美元和美分方面具有普遍可比性，那就很容易衡量了。”
虽然面包房可以自己进行研究和分析，但这可能是一项全职工作，第三方顾问不仅可以帮助导航大量的数据点，还可以为这些数据提供意义。
规划未来
在开始寻找新的烘焙点之前，烘焙公司必须清楚地了解完成后的烘焙点是什么样子的。如果不了解新设施的需求，就不可能找到最能满足这些需求的场地。
“任何面包师傅或食品加工者需要问的第一个问题是，他们新工厂的目标是什么?”M King公司的创始人兼总裁布莱恩·金(Brian King)说。“他们在寻找增长机会吗?”他们是否在努力满足客户日益增长的需求?他们的重点是升级旧的和陈旧的设施吗?他们希望实现业务自动化吗?这些司机和其他司机需要首先考虑。”
有了这些基本问题的答案，烘焙公司就可以进入初步规划阶段了，这时他们就可以设想新工厂并开始分解它的需求。
“你的运营可能会有一定的政府、食品安全、加工和结构要求，所以在选择场地时考虑这些因素很重要。”恒星能源公司负责项目开发的副总裁汤姆?波尔(Tom Boll)表示。
一个好的开始是确定什么产品将在那里生产，它的能力和最佳布局。从这一点上，面包师可以确定面积，公用事业，卡车交通，甚至劳动力需求。这些将有助于确定面包店在哪里开店。格雷建筑公司的食品安全主管Greg Janzow说，重要的是要看到对供应和分销链的影响。
“运输研究可能有助于确定从原料供应商到客户配送地点的成本，”他说。
奥斯汀公司的总经理弗兰克·斯帕诺详细地阐述了他的观点，他敦促烘焙公司不仅要权衡进出港运费的成本，还要权衡各种方法的成本。
“装运方法是什么?”它是铁吗?这将限制你考虑的网站，”他说。“至于物流，你必须考虑运输方式，然后显然是你的最终目的地。”
虽然新工厂可以满足扩张业务的需要，但不考虑未来的扩张也是不负责任的。建造一个新工厂却在几年之后公司必须再次扩张的时候被关闭，这是一个悲剧。
“即使你今天想找点什么，也要考虑一下未来可扩展的可能性，因为这将告诉你，你需要的土地面积是否比现在大得多。”食品和消费品集团Burns &的工程、采购和建设项目经理艾伦?拜亚蒙特(Allen Baiamonte)表示麦克唐奈。
获得技术一旦公司确定了设施需求，就应该深入了解站点考虑的细节。这不仅仅是为新面包房找到合适的占地面积，而是深入到分区、公共设施、基础设施、环境问题，甚至是邻居。这些因素决定了新工厂的选址是否合适。
在每个县或城市，土地被划分为特定的用途，从住宅到工业。可能的位置应该被适当地划分为制造用途。
“你不想走得太远，结果却发现你有一个很长的过程来建立一个面包房可以在那里的特殊用途，”McCormies先生说。
如果不了解新设施的需求，就不可能找到最能满足这些需求的场地。
如果一个地方没有被规划为生产基地，那么公司可以向当权者寻求重新规划，但这是一个需要时间的过程，而且并不总是成功的。如果现有的分区与面包房的生产没有太大的区别，那么重新划分区域就会更容易。
“你可能不会把面包店建在居民区;那很可能是否定的。”McCormies先生解释说。“如果你处在商业区或轻工业的边缘，那就有可能重新规划。值得与地方当局谈一谈。”
分区也会影响到邻居的身份，作为食品制造商，忽视这一点是不明智的。
“当然，你不会想把它放在重工业的旁边，”斯帕诺先生说。“即使是食品加工者也会散发出一种气味，你肯定不希望你的产品就在隔壁。如果你在工业或商业园区，我会观察几英里内的邻居，甚至观察盛行的风以及它们如何影响你的产品。”
在分区之后，验证哪些实用程序和基础设施访问可用是很重要的。在规划设施时，烘焙公司应该了解他们的电力、水和污水处理能力，以及预期的卡车交通。说到公用事业，这个地方是否已经有必要的电力、天然气、水和污水管道来让面包房运转起来?
“如果没有，可能需要额外的时间和费用来使场地适合你的设施，”·鲍尔先生说。
公司可能不得不将公用事业线路延伸到现场，或者增加现有公用事业的发电能力。别忘了这个地区的水电费。
基础设施也是如此。在基础层面上，公司需要知道通往工地的道路是否已经存在。如果没有，将现有的基础设施扩展到站点将是一个额外的成本。然后，这个地点容易到达州际公路吗?它能承受卡车和预测的交通需求吗?虽然许多这些问题可以得到缓解，但代价可能太高。
利用劳动力
如果一个地方可以支撑一座新建筑，那很好，但这不是终点。下一个决定成败的因素是社区:该地区能否为工厂提供员工?
“分析你正在考虑的面包店所在地区的劳动力市场是至关重要的，”·鲍尔先生说。
这需要评估失业率、可用劳动力和当地经济。
一些指标可以透露一个社区是否能够支持制造业。技术学校和大学的地方教育项目可以标志着一个拥有适当技能的就业市场。虽然该领域的竞争可能看起来是负面的，但斯帕诺认为，这可能表明社会支持制造业。
“看看食品和饮料行业的竞争，”他说。“竞争不是一件坏事。可能太多了，但在这个领域拥有一些其他公司可能是件好事，因为这表明你有培训这类技能的背景。”
公司还应该评估当地的人口统计数据，寻找劳动力可用性的线索，特别是年龄在25岁到44岁之间的人。
“那将是你的劳动力，”斯帕诺先生说。“你现在想看看这个年龄范围，它与整个人口的比例，然后做一些预测，看看这个人口在5年或10年后可能会发生什么变化。”
烘焙公司也应该准备为主要职位支付更高的工资:调酒师、机械师、生产工人和其他职位。这些应该根据该地区的工人通常为类似工作支付的工资，甚至是该地区的任何现行工资率来进行评估。
考虑的变量
当你在寻找一个完美的网站时，各种各样的因素会让你无所适从。每一块都影响着其他的。有这么多事情需要理清，分清轻重缓急是关键。麦科密斯建议，首先关注那些导致交易失败的因素，这些因素是根本无法减轻的。“有些事情，比如在一个网站上建设的法律权威，只是一个是或不是，”他说。
这些可能是分区问题，或者是场地太小，无法容纳工厂和雨水缓解。
在这些不可谈判的因素之后，成本是决定优先事项的最大因素，无论是时间还是金钱。公用事业、基础设施和可施工性都可以得到缓解，但如果解决这些问题在时间表上推得太紧或花费太多钱，这些障碍可能会变得无法逾越。
这也涉及到个人设施或企业价值观和需求。对一个公司的产品或流程重要的东西对另一个公司的产品或流程可能不那么重要。
“这在很大程度上取决于我们从那家公司了解到什么，他们告诉我们的东西在他们的需求清单上从非常重要到不那么重要，”邓巴女士解释说。“他们需要知道自己需要什么，然后我们才能帮助他们匹配网站。”
为了帮助理清大量的变量，拜亚蒙特建议使用一个矩阵来组织考虑因素，并根据烘焙公司的优先级给每个因素赋予一个值。这种方法使面包师能够客观地比较网站，做出更明智的决定。
然而，一个成功的网站选择取决于数据。
“先做作业，”Baiamonte先生说。“做足够的尽职调查，这样你就可以量化一些东西，比如面积需求、建筑规模、公用事业、劳动力等等，因为这些才是真正影响你选址的因素。”
