问:我岳母25年前去世了。她的儿子、儿媳和孩子们都住在这所房子里。他们仍然住在那里，维护房子，纳税。
当母亲去世时，遗嘱认证的遗产从未开放，因为她没有任何有价值的东西，和我们住在一起。她唯一拥有的就是房子。我丈夫和他弟弟是家里仅剩的孩子。他们怎样才能把地契改成他们的名字呢?两个儿子现在都70多岁了。他们担心自己去世后财产会怎样。
A:他们的担心是对的。他们在处理这个问题上晚了25年。尽管对你丈夫和他的兄弟来说一切都“照常”，但他们真的必须尽快采取行动。
在最好的情况下，你的丈夫和他的兄弟可以签署文件，成为你母亲遗产的唯一幸存者。如果是这样的话，他们将是唯一继承这笔财产的人。话虽如此，你却只字未提你岳父的事。他还活着吗?如果是的话，他可能拥有房子的部分所有权。而且，如果她先去世，他之后去世，我们希望他唯一的孩子是你的丈夫和他的兄弟。
你还提到他们是“仅剩的孩子”。你岳母去世时，还有其他兄弟姐妹活着吗?他们有孩子吗?如果是这样的话，这些孙辈可能拥有这处房产的所有权。
真正的问题是:每个人都想用这所房子做什么?兄弟姐妹是否都同意房子应该归住在房子里的那个带着孩子的兄弟?兄弟俩觉得他们拥有同等的财产吗?
对于这些问题，每个都有不同的答案，在某种程度上，这些答案可能因州而异。
然而，你的丈夫和他的兄弟最好坐下来与遗嘱认证律师或房地产律师谈谈，看看他们的选择。假设所有人都同意房产应该归住在房子里的兄弟所有。在某些州，你的丈夫可以通过契约将他在房子里的所有权转让给他的兄弟，作为你已故岳母唯一在世的继承人。但这个过程可能需要一些额外的文书工作和产权公司的协助。
我们认为许多律师可能会建议你进行遗嘱检验。这将正式将房屋所有权从已故岳母的名下转移到每个兄弟的名下，或者转移到居住在房产中的兄弟的名下。虽然遗嘱认证可能很昂贵，但你可能会找到一位律师愿意在这种情况下帮助你，而支付的金额比正常情况下要少得多。
你的丈夫和他的兄弟甚至可能会发现，如果他们阅读了遗嘱认证法庭的工作原理，向法庭书记员寻求帮助，并且坚持不懈，他们就可以自己启动遗嘱认证案件。自己做这件事并不容易，上法庭可能会导致错综复杂的迷宫。但如果你丈夫和他的兄弟有时间和意愿，他们可以试着接手。
否则，财产所在地的法律应该控制财产如何从你的岳母转移。而且，如果你的姐夫在处理这个问题之前就去世了，那么你就必须让他的继承人(配偶和/或孩子)签署文件。(这是一个很好的提醒，让你好好审视一下自己的临终文件，确保你的遗产计划完好无损。)
有些情况下，人们会等你丈夫开始遗嘱认证的时间。通常，在四分之一个世纪之后，有那么多人去世了，以至于要花很长时间才能找到所有在世的继承人，让他们签署文件。你还面临一个风险，即一个或多个继承人只有在得到回报的情况下才会在转让文件上签字。当这种情况发生时，所有的财产都可以被争夺，因为每个继承人都要求得到他们认为应该得到的遗产。
所以，行动起来吧。决定你想要如何处理这个家。如果你知道你丈夫和他的兄弟同意你的姐夫最终应该拥有房产，那么让他和他的兄弟共同拥有房子就不是最好的情况了。你的姐夫也应该决定他是否想自己拥有所有权(遗产可以分开)，还是作为拥有生存权的联权共有人，或者在信托中指定他的配偶和/或孩子作为受益人。
你和他现在应该决定做什么，如何继续前进，然后寻求帮助。如果你或他在这之前去世了，你的继承人就会有另一层复杂的问题需要解决。
(Ilyce Glink是《首次购房者应问的100个问题》(第4版)的作者。她也是财务健康技术公司Best Money Moves的首席执行官。塞缪尔·塔姆金(Samuel J. Tamkin)是芝加哥的一名房地产律师。通过伊莱斯的网站ThinkGlink.com联系她和山姆。)
