尽管可能面临美国惩罚性关税的威胁，越南房地产市场在经历了2025年第一季度的强劲增长后，已进入一个谨慎阶段。
今年三月初，越南最大的私营住宅开发商Vinhomes（Vinhomes）在河内西郊推出了新项目Wonder City。该公司销售人员向当地记者和投资者透露，一期房源在四天内就售罄了90%。
Vinhomes将该项目定位为应对首都日益昂贵和拥挤住宅市场的解决方案：待新高速公路建成后，从市中心驱车仅需15分钟即可抵达。该项目提供高端低层公寓，周围环绕着精心修剪的花园，其价格不到河内更热门区域同类房源的一半。
据总部位于胡志明市的DNSE证券公司（DNSE Securities）称，该项目引发的热潮导致其在开盘前周边区域的租金价格飙升。“项目周边房地产价格和租金的火热也反映了该项目本身的热度，”DNSE在向投资者发布的一份报告中如此评价。这只是众多看好该项目投资潜力的积极评估之一，市场也对此做出了反应。
项目启动后，Vinhomes的股价在截至四月中旬期间上涨逾13%，而同期胡志明市市场指数则下跌近8%。Vinhomes股价唯一的波动出现在4月2日，当天美国总统唐纳德·特朗普（Donald Trump）宣布将对越南出口商品加征46%的新关税。
尽管特朗普后来宣布对大多数国家暂停实施新贸易政策90天，但越南仍面临全面10%的临时关税，并可能在7月面临新的46%税率。这促使越南房地产行业采取了观望态度。
越南经济原本蓬勃发展，但遭受重大损害的可能性依然非常现实。该国近三分之一的产品销往美国，这一比例是中国对美出口占比的两倍。
2024年，越南GDP增长率超过7%，是东盟地区迄今为止最高的增长率，也是全球最具活力的经济体之一。去年，越南的经济规模超过了菲律宾，成为东盟集团内仅次于印度尼西亚、新加坡和泰国的第四大经济体。泰国去年GDP增长不足3%，经济陷入停滞，预计在下一个十年结束前将被越南超越。
今年二月中旬，越南国会将今年的经济增长目标上调至8%以上，部分省份的目标更是超过13%。
三月下旬，在特朗普宣布新关税政策前几天，世界银行对越南今年经济给出了更为谨慎的预测，但也将其增长预期上调至6.8%。世界银行越南局局长玛丽安·谢尔曼（Mariam Sherman）表示：“预计越南在未来两年将保持强劲的经济增长，但它可以利用其财政空间更好地应对日益增加的不确定性。”她承认，针对越南对美出口可能加征的额外关税（尽管尚未最终确定）所带来的风险确实存在。
然而，根据越南国内行业观察家的数据和评论，无论未来如何发展，越南的房地产市场根基依然稳固。世邦魏理仕（CBRE）的数据显示，在河内，去年新公寓供应量增加了两倍，达到近4万套，其中超过70%已售罄，价格较一年前飙升近24%。第一太平戴维斯（Savills）的数据显示，今年第一季度，价格持续上涨，环比攀升5%。
越南经济中心胡志明市的新住宅项目则少得多。去年该市地价再次飙升，带地房产的销量较2023年大幅下降50%。然而，仲量联行（JLL）预计，胡志明市的首条地铁线及进一步的基础设施建设将在今年“刺激市场”。第一太平戴维斯的数据显示，与河内类似，受春节假期影响，胡志明市一季度的住宅销量较上一季度大幅下降，但同比仍有所增长。
越南莱坊（Knight Frank Vietnam）董事总经理亚历克斯·克兰（Alex Crane）表示，接下来会发生什么仍难以预测：“目前，在我们涉及的大多数领域，人们都持观望态度，我们的分析也的确取决于越南和美国政府之间持续的‘谈判’结果。”
考虑到包括工业地产、写字楼、零售地产、酒店地产和住宅在内的整体房地产市场，克兰表示，当前规模可观的大宗交易将被“搁置”并重新评估，相关的假设和承保将“受到最严格的质疑”。他补充说，商业租户的大型资本支出在短期内可能会“被推迟”，等待关税结果明朗。
克兰认为，最大的问号，除了特朗普关税本身如何实施外，还包括其对供应链的影响、商业和住宅租赁及销售的体量预测、以及央行和其他贷款机构可能采取的应对措施。
尽管短期内美元走弱支撑了传统上较为脆弱的越南盾，但未来看，降息前景和出口可能下滑将侵蚀货币的稳定性。尽管如此，借款成本预计将下降，导致住宅市场的按揭还款额减少。在关税动荡的背景下，住宅市场很可能被视为相对稳定的投资选择。
美国关税带来的不确定性，正出现在越南住房产业乃至更广泛经济发展的关键时刻。该国目标是到本年代末达到中高收入水平（人均年收入超过4,515美元），但也面临着熟悉的挑战，其中之一便是螺旋式上升的房价。
近几个月来，越南的市场观察人士日益警告该国住房可负担性问题日益严峻。在这个拥有超过1亿人口的国家，房价持续上涨的速度超过了许多人的收入增速。越南建设部（Ministry of Construction）的数据显示，从2023年初到年底，河内一套公寓的平均售价上涨了58%。
越南经济学家丁世显（Dinh The Hien）去年底在胡志明市讨论该问题的圆桌会议上表示：“房地产价格迅速上涨，使拥有住房的机会对大多数人来说遥不可及，尤其是在河内和胡志明市这样的关键经济中心。”
今年四月，第一太平戴维斯发布了题为“越南经济适用房正进一步遥不可及”的一季度报告，预测二线城市“可能为该国两个最大城市（尤其是河内）有限的经济适用房库存提供了一个急需的解决方案”。2024年第三季度，首都的平均公寓价格首次超过了胡志明市，这正是像Vinhomes Wonder City这样位于郊外、价格实惠的项目对该国中产阶级（目前占总人口的30%，约3000万人）具有吸引力的关键原因。
单是这个庞大且快速扩张的群体，就代表了越南经济和住房活动一个可观的新驱动力。其人口规模相当于邻国柬埔寨和老挝的总和，甚至超过了东盟最发达经济体新加坡。
尽管许多市场分析师警告称，不断上涨的房价可能已经开始抑制河内和胡志明市的销售，但另一方面，越南日益成熟的经济也在扩大高净值越南人群的规模，从而提振了对新兴超豪华住宅的需求。
根据莱坊的数据，在2023年至2028年间，越南财富金字塔顶端的群体（即可投资资产超过3000万美元的富豪）预计将增长30%，增速在东南亚大陆仅次于马来西亚，是泰国和新加坡的两倍。预计到2028年，越南将拥有近1000名此类富豪，这将推动超豪华住宅的需求。而在历史上，越南最富有的人群往往倾向于在海外寻求最佳房产。
二月底，JW万豪和万豪酒店在胡志明市炙手可热的第1区开设了第二座超豪华住宅项目——西贡万豪酒店（Grand Marina Saigon）。这是一栋46层的高楼，其最低售价的单元起价为每平方米14,000美元，顶层公寓价格接近每平方米20,000美元。即将到来的关税阻力是否会影响到销售，尚待观察。
河内第一太平戴维斯总监马修·鲍威尔（Matthew Powell）指出，在近期的种种不确定性中，解锁越南房地产价值的关键，仍在于认识到该国的长期基本面因素，包括其年轻且庞大的人口、相对稳定的政治环境以及“强劲的增长轨迹”。
“越南以显著的经济动能开启了2025年，”鲍威尔说，“归根结底，尽管美国关税构成了重大阻力，但越南的房地产市场受到深层结构性因素的支撑。只要宏观环境保持相对稳定，该行业可能会有所波动，但不太可能崩溃。”
