33号提案就像他们来的那样直截了当。它废除了科斯塔-霍金斯租赁住房法。它用一句话取代了《加州民法典》中的所有章节:“州不得限制任何市、县或市与县维持、制定或扩大住宅租金管制的权利。”就是这样。该措施提出的唯一问题是，加州的社区是否有能力采用租金规定，如果他们愿意的话?我相信答案是肯定的。
在20世纪70年代末和80年代，“租客反抗”席卷了加州，并在十几个城市颁布了租金管制条例，科斯塔-霍金斯是住宅租赁业长达数十年努力的产物。科斯塔-霍金斯禁止对单户住宅、共管公寓和任何在法律颁布后建造的单元进行租金管制。它还取缔了“空置控制”，即控制租户之间的租金上涨。
如果《科斯塔-霍金斯法案》被废除，一些司法管辖区将考虑并通过有关房租上涨的规定。这些规定将涉及某种形式的“租金稳定”，其中租金的年增长率被限制在固定的百分比和/或与某些通货膨胀指标(例如消费者价格指数)挂钩。一些国家可能还会实施空置控制。任何措施都肯定会豁免新建筑，可能在建成后至少15年内。此外，由于美国和加州宪法保障“财产公平回报”的权利，条例将避免可能被没收的限制。
加州的租房者正处于危机之中。根据美国社区调查(American Community Survey)的数据，他们中有一半人的房租占收入的30%以上，近30%的人的房租占收入的50%以上。当加州在2018年考虑废除《科斯塔-霍金斯法案》时，反对者认为，“解决住房危机的唯一方法就是建造更多的住房。”然后，在这中间的几年里，建造的保障性住房远远不够。相反，根据圣地亚哥住房联合会(San Diego Housing Federation)的数据，圣地亚哥县仍然“缺少超过13.45万套住房供低收入租房者居住”，租金飞涨，自2018年以来实际上涨了近20%。
当租房者面临让他们陷入贫困的房租上涨时，他们别无选择。他们可以离开长期居住的社区和社区，远离工作、学校和其他便利设施。他们可以缩小房间，或者合住，或者和家人住在一起。他们可能陷入更深的债务。
大多数都是从减少消费开始的。超过三分之二的美国人靠薪水过活。否则，房东的暴利将几乎立即被投入到当地经济中:餐馆、学校用品、服装、音乐会、牙科手术、生日派对。为上大学攒点钱吧。是的，为了最终买一套房子。2016年，麦肯锡全球研究所(McKinsey Global Institute)估计，“由于住房短缺，加州每年损失1400亿美元的产出，占该州GDP的6%:超过900亿美元的建筑投资损失，以及超过500亿美元的住房成本挤占的消费损失。”租房者承受着最大的负担，但整个经济都受到了影响。
数以百万计的加州人因租金暴利而遭受贫困、绝望和流离失所，以及它对我们更广泛的经济造成的扭曲，在可预见的未来，住宅建设不会解决这些问题。住房生产不会很快迅速加速，以至于我们无法克服几十年来住宅建设的不足，开发商也不会如此积极地生产过剩的房屋，从而导致租金暴跌至圣地亚哥人能负担得起的水平。这不是一件事。当它成为一件事时，我们就不会再担心租金太高了。但是当有人告诉你让你的孩子饿着肚子等着冰糖山的时候，放心，他们不会因为担心你的孩子而失眠他们不会帮你到达冰糖山。
租金管制能解决经济适用房短缺问题吗?不。它并不打算这样做。第33号提案使当地社区能够决定是否规范租金，以减轻租房者眼前的贫困、痛苦和流离失所。
彼得森是一名人类学家，也是圣地亚哥联合学校董事会的成员。他住在拉霍亚。
