【编者按】疫情后时代，全球商业地产正在经历价值重构的阵痛。当传统购物中心仍在客流复苏中挣扎时，一种以生鲜超市为核心、搭配药妆店和快餐的开放式街区商业体却逆势崛起。这类被业界称为”生活驿站”的业态，凭借其社区黏性与抗风险能力，正成为资本追逐的新蓝海。数据显示，此类物业空置率从2016年的7.8%骤降至如今的4.4，95%的出租率印证了其强大生命力。本期深度解析国际资本巨头Nuveen的百亿投资逻辑，看他们如何在这场商业地产变局中精准卡位。
如果说商业地产经历了一场浩劫，这绝非危言耸听。从电子商务兴起到新冠疫情爆发，这个行业遭受了连番重创。由于零售业态的多样性——从大型室内购物中心到仓储式卖场，再到以生鲜超市为核心的开放式街区商业体——其复苏路径也呈现出碎片化态势。
掌管Nuveen房地产全球业务、管理超1400亿美元商业地产股权与债务投资的查德·菲利普斯指出，最后那种业态正是当下的黄金机遇。
“过去两年我们全力押注这种抗跌性强的开放式商业策略。”菲利普斯坦言。
这类以生鲜超市为锚点，辅以CVS药店、披萨店等生活配套的商业体，正创造着惊人数据。据CoStar集团统计，其空置率从2016年初的7.8%一路降至今年初的4.4%。
“它扛住了疫情冲击，顶住了亚马逊效应，”菲利普斯透露，”我们优质地段的生鲜超市街区商业体出租率超过95%。”
由于需求旺盛，每当有租户退场，Nuveen总能迅速找到接盘者。菲利普斯承认美国商业地产曾长期供应过剩，但随着开发商转向谨慎，特别是电商崛起后，市场完成洗牌反而造就了当下的供应缺口。
“当前收购的资本化率相当诱人，”他算了一笔账，”总回报率可观，收购价远低于重置成本。综合来看，这是兼具抗风险性与刚需特性的优质资产，能带来强劲的风险调整后收益。”
虽然高端室内购物中心客流量正在回升，但菲利普斯更青睐这种”小而美”的资产：”它们像一口就能吃掉的小点心，易转手、流动性强，而购物中心做不到这点。”
供需关系的变化更具说服力。Nuveen数据显示，15年前零售地产在投资组合中占比超30%，因收益疲软一度跌至10%。但最近12个月回报率企稳回升，重新吸引了资本目光。
“虽未出现资金蜂拥而至，但我们今年已为便利型零售募集14亿美元股权资金，加上杠杆效应，可调动超25亿美元收购资金。”菲利普斯证实，”投资者确实在回心转意。”
但这不意味着该领域全无风险。在经历数年高光时刻后，增长已显疲态。
“连续五年的需求增长与租金上涨后，行业基本面正在转弱，”CoStar集团全美零售分析总监布兰登·斯维克在最新行业报告中指出，生鲜超市街区商业体的空置率已连续三个季度微升（尽管仍处历史低位）。
但斯维克强调整体租赁环境仍传递出积极信号：”未来几年新增零售空间有限，而商铺供应接近历史最紧张水平，零售商仍在积极拓店。”
他同时提醒需关注整体经济状况、消费者信心与支出走势。这类业态在经历前几年租金猛涨后，今年增速停滞，年租金涨幅创十余年新低，与往年形成鲜明对比。
菲利普斯表示这正是需要精挑细选的原因：”消费者信心波动直接影响他们是否愿意来买咖啡或做美甲。拥有高储蓄率、能抵御失业风险的核心客群，是选址的关键考量。”
他透露理想的投资标的需要满足家庭年收入超10万美元、以高学历千禧世代为主力客群等条件。虽然投资者竞争加剧，但两位数回报率的优质交易依然可期。
低新增供应有效控制空置率，持续稳定的客流量构成护城河。”我们投资的底层逻辑就是抢占便利生活的必经之路。”菲利普斯道破天机。
