【编者按】美国房地产市场正经历一场“冰与火之歌”：高企的利率与房价让无数购房者望而却步，而空置的房源又让卖家焦头烂额。近日，特朗普宣布了一项涉及2000亿美元抵押贷款债券的购买计划，声称将“大幅降低房贷利率与月供”，让美国梦不再遥不可及。然而，专家们却给这份雄心泼了冷水——在美联储仍持有数万亿抵押贷款证券的背景下，这笔资金恐如杯水车薪，甚至可能推高本就炽热的房价。这场“救市行动”究竟是政治噱头，还是破局良方？让我们透过数据与争议，揭开美国房市困局背后的博弈真相。
唐纳德·特朗普总统公布了一项旨在压低抵押贷款利率、提升潜在购房者承受能力的计划，但专家指出，这项耗资巨大的提案对美国房地产市场的影响可能微乎其微。
在周四于Truth Social发布的帖子中，特朗普表示已指示其“代表”购买2000亿美元的抵押贷款债券（即以住房贷款为支撑的债务证券），并称此举将“推动抵押贷款利率下降、月供减少，让拥有住房的成本变得更可负担”。
《新闻周刊》已通过电子邮件联系联邦住房金融局（FHFA）寻求评论。
住房贷款成本是美国购房者当前面临的主要压力之一，此外还有持续高企的房价及其他附加成本，这些因素共同抑制了近年来的购房需求。这导致待售房源激增，房主们苦于出售房屋——许多人如今因沮丧且无法满足买家更紧缩的预算而撤下了挂牌房源。
当政府以特朗普提议的方式购买抵押贷款债券时，银行以及像房地美和房利美这样的抵押贷款中介机构将获得现金以交换这些债券，从而获得更多资金用于放贷，并压低了这些债券的收益率。由于抵押贷款利率与这些收益率挂钩，借贷成本因此随之下降。
“这向住房市场、向整个体系注入了更多资金，”英国Neal Hayes Mortgages的经纪人与创始人尼尔·海斯解释道。“这样贷款机构就有更多钱可以贷出去。”
“这不是美联储在新冠疫情期间投入的那种规模，”他补充道。“但这会对让人们进入住房市场产生微小的影响，并可能略微降低利率。”
美联储有着通过购买债券来降低利率的悠久历史，这是被称为“量化宽松”的货币政策的一部分——财政部在2008-2009年住房危机等重大经济动荡时期也曾采取类似做法。
特朗普表示，这笔资金之所以可用，得益于他在第一任期内做出的不将房利美和房地美从政府接管状态中释放的决定，他称这是一个“真正伟大的决定”。
“它现在的价值是当初的许多倍——一笔绝对的财富——并且拥有2000亿美元的现金，”他写道。
从特朗普的帖子中无法立即明确谁将进行购买，但FHFA局长比尔·普尔特后来证实，“房利美和房地美将是进行购买的实体。”
过去曾有人提出这个想法，作为应对抵押贷款支持证券需求下降和借贷成本高企的一种手段，但专家们怀疑，即使从公开市场购买2000亿美元，是否也能对后者产生有意义的影响。
“细节仍然有限，但很难看出这项提案能大幅或持久地改变抵押贷款利率，”Realtor.com高级经济学家乔尔·伯纳告诉《新闻周刊》。“一次性注入大约2000亿美元，甚至是一系列累计达到该数额的较小规模购买，都不太可能显著改变长期抵押贷款定价。”
哥伦比亚大学金融与房地产教授托马斯·皮斯科尔斯基告诉《新闻周刊》，像房利美或房地美这样的政府赞助企业一次性购买抵押贷款支持证券，将“可能因需求增加而对抵押贷款利率施加温和的下行压力”——使利率降低几个基点，月供减少几美元。
海斯告诉《新闻周刊》，该计划可能使抵押贷款利率降低约0.1个百分点，略微加速自2025年初以来利率的持续下降趋势。根据房地美的最新数据，30年期固定利率抵押贷款的平均利率目前为6.2%，而15年期贷款为5.5%。
“政府购买债券可以为抵押贷款市场注入稳定性和确定性，从而压低利率，”Bankrate住房市场分析师杰夫·奥斯特罗夫斯基说。“2020年和2021年美联储加大购买抵押贷款支持证券时就发生了这种情况。”
“然而，美联储远非压低抵押贷款利率的最重要力量，”他补充道。“利率下降是因为全球经济陷入危机，也因为作为抵押贷款利率主要基准的10年期国债收益率跌至历史低点。”
伯纳告诉《新闻周刊》，要产生更显著的影响，此类现金注入需要被市场视为“大规模、持续且可预测的”。
“即使在减持三年后，美联储仍继续持有2万亿美元的抵押贷款支持证券，”他说。“如果没有同等规模的体量和信誉度，对抵押贷款利率的任何影响都可能是温和且短暂的。”
特朗普总统通过Truth Social表示：“我正指示我的代表购买2000亿美元的抵押贷款债券。这将推动抵押贷款利率下降、月供减少，让拥有住房的成本变得更可负担。这是我恢复可负担性的众多步骤之一，而这一点已被拜登政府彻底摧毁。”
联邦住房金融局局长比尔·普尔特在Politico的报道中引述说：“将会发生的情况是，随着抵押贷款债券价格上涨，理论上利率会下降。这对住房市场以及所有渴望实现美国梦的美国人来说，都是一个非常、非常大的机会。”
哥伦比亚大学金融学教授、爱德华·S·戈登房地产教授托马斯·皮斯科尔斯基告诉《新闻周刊》：“底线是：2000亿美元的直接效果可能是渐进式的，但其信号价值——如果可信的话——可能会放大市场反应。”
“当然，这种干预也可能助推房价上涨，在这种情况下，其效果会有所减弱，”他补充道。
Realtor.com高级经济学家乔尔·伯纳告诉《新闻周刊》：“如果此举被视为一次性行为，而非降低借贷成本的持续努力，那么它不太可能改变建筑商的行为或实质性增加住房建设量。如果没有建筑量的大幅增长，长期影响将微乎其微，除了可能对房价产生一次性提振。”
这是特朗普为解决住房可负担性问题提出的多项构想之一。周三，总统通过Truth Social表示，他正“立即采取措施禁止大型机构投资者购买更多独栋住宅”。
特朗普表示，他将在1月19日至23日举行的世界经济论坛（达沃斯）年会上露面时，阐述此项及其他“住房与可负担性提案”。
