【编者按】买房路上的“隐形刺客”又来了！这次瞄准的不是动辄几十万的首付，而是看似不起眼的“信用报告费”。在美国房贷市场，这笔原本几十到几百美元的小钱，近年竟悄无声息地暴涨，甚至被预测2026年将再飙涨40%-50%。更让行业炸锅的是，房贷机构正集体向监管层“逼宫”，要求对信用分700以上的优质客户取消“三合一”信用报告强制要求。一边是贷款机构抱怨成本压垮利润，另一边是风控专家警告“省小钱可能酿大祸”。当买房成本节节攀升，连信用查询费都成了压垮骆驼的稻草，这场行业拉锯战背后，究竟是谁在替高额账单买单？以下是全文编译：
房贷行业正因购房者结算费用中的一项条款掀起波澜：贷款机构核查借款人信用的费用。
尽管这笔费用——通常在几十到几百美元之间——在房屋交易最终支付总额中只占极小比例，但近年来却急剧上涨。根据美国抵押贷款银行家协会12月12日致联邦住房金融局局长比尔·普尔特的信，到2026年，此类成本可能平均上涨40%至50%。
该行业协会要求联邦住房金融局允许贷款机构对信用评分700及以上的借款人，仅依赖单份信用报告而非三份（即“三合一”报告）。
尽管贷款机构通常要求最低信用分620（标准尺度为300-850分），但政府赞助企业及抵押贷款收购方房利美在11月表示，通过其自动核销系统处理的申请将不再设最低分数要求。
不过，多数购房者信用分更高，因此有望从此类变化中受益。根据纽约联邦储备银行数据，2024年首次购房者平均信用分为734，重复购房者平均分达775。
联邦住房金融局监管着房利美和房地美——这两家是二级市场上最大的抵押贷款收购方。目前，希望向房利美和房地美出售抵押贷款的机构（绝大多数机构都如此操作，因这类交易能为其提供放贷资金）必须使用三合一报告，该报告整合了三大征信机构——益博睿、艾克飞和环联的信用分及报告。
“强制要求三合一报告的成本已呈指数级增长，”犹他州桑迪市Momentum Loans贷款官阿尔·宾厄姆表示，“这太疯狂了。”
当然，征信费只是近年来众多飙升的费用之一，无论是住房领域还是整体经济皆如此。对购房者而言，在敲定贷款时，信用报告和评分费用的上涨可能被更庞大的数字所掩盖。
购房者还需面对其他结算成本，包括贷款发放和核销费、中介佣金以及房屋评估或检查等费用。总体而言，这些成本通常占贷款额的3%至6%，且不包含首付款。举例来说：35万美元的贷款，这部分费用可达7000至2.1万美元。
宾厄姆举例说明：一份基础三合一报告的具体成本同比上涨40.4%，单个申请人费用从去年的33.50美元升至2026年的47.05美元。他表示，这还属于较低水平。
贷款机构通常在购房过程中两次调取借款人信用报告——首次在申请时，第二次在贷款交割前，以确保无重大变化。宾厄姆指出，若两次均使用三合一报告，单人费用将翻倍至94.10美元；夫妻申请则达四倍，即188.20美元。不过，具体价格因机构而异。
亚特兰大信用专家、The Ulzheimer Group总裁约翰·乌尔兹海默表示，尽管这些费用仅占购房者结算成本的一小部分，更不用说房屋总价，但仍引发高度关注。
“我理解他们想节省这笔开支，但在我看来，与抵押贷款决策失误的成本相比，这微不足道，”乌尔兹海默称，并补充三份报告比单份提供更多信息。
“我认为多数风控经理可能会告诉你……他们永远不会拒绝更多信息来辅助决策，”他说。
宾厄姆指出，贷款机构的困境在于：若潜在购房者最终未完成交易，信用报告成本无法转嫁给买家——这意味着机构需自行承担。
抵押贷款银行家协会12月致联邦住房金融局的信概述了其提案。该团体在上周关于住房所有权及二级抵押贷款市场作用的国会小组委员会听证会上，于书面证词中重申此提议。
联邦住房金融局是否考虑采用单份报告的提案尚不确定。该机构发言人在邮件中告诉CNBC，正“研究多种方案以修复住房市场”。
当然，该提案也遭遇反对。代表益博睿、艾克飞和环联等征信机构的消费者数据产业协会发布声明，支持继续使用三合一报告，称其有助于提升数据准确性、市场竞争和投资者信心。
业内对征信报告价格飙升的原因也互相推诿。消费者数据产业协会在声明中指出，FICO“逐年稳步提价”。FICO提供“经典”FICO信用分，直到近期仍是贷款机构向房利美和房地美出售抵押贷款时唯一可使用的评分。抵押贷款银行家协会在博客文章中称，征信机构和FICO均负有责任。
FICO发言人在给CNBC的邮件中表示，公司无法控制其他方对其评分的定价，也无法控制信用报告价格。
FICO在2024年底称，其2025年抵押贷款发起每份评分4.95美元的特许费，标志着自1989年该评分推出以来，FICO在房贷行业的第四次特许费上涨，且未计入近年通胀调整。
该公司今年还推出了直供贷款机构的评分服务，将绕过征信公司。
其他与抵押贷款和信用分相关的变革也在酝酿：联邦住房金融局去年宣布，贷款机构可开始使用VantageScore的特定评分，而非仅限经典FICO评分，用于向房利美和房地美出售的贷款。
VantageScore是益博睿、艾克飞和环联的合资企业，2006年作为FICO评分（始于1989年）的竞争对手而创立。两大品牌使用类似数据计算分数——包括未偿债务、还款记录等有助于预测借款偿还可能性的财务细节。VantageScore和FICO最广为人知的版本均采用300-850分尺度。
已获批的VantageScore 4.0与经典FICO评分有多处不同，包括在评估消费者信用时纳入租金和水电费等替代数据。
然而，VantageScore 4.0尚未部署。
“尽管获批是重要一步，但行业目前正等待实施所需的其他指导和操作细节，”消费者数据产业协会总裁兼CEO丹·史密斯表示。
联邦住房金融局也已批准使用FICO 10T评分，该评分同样考虑替代数据，如消费者至少24个月内的信用使用模式，而非仅某个时间点的快照，但该机构尚未宣布贷款机构可开始将其用于向房利美和房地美出售的贷款。
