【编者按】当北半球还在寒冬中瑟瑟发抖时，南半球的澳大利亚正迎来盛夏的租赁狂潮。然而，阳光与海滩的背后，是无数租客的焦虑与挣扎。最新数据显示，澳洲租金已飙升至历史新高，空置率却跌破2%的警戒线，租房市场彻底沦为“房东的天下”。国际学生回归、新移民涌入、本地租客寻求更廉价选择——三股力量将今夏租赁市场推向白热化。专家警告，这场危机不会随着夏季结束而消退，住房可负担性已成为澳洲经济最尖锐的痛点，并将持续灼烧至2026年。面对持续高企的租金与近乎绝望的竞争，租客该如何绝地求生？政策干预又能否破局？本文将为你深度解析这场正在席卷澳洲的居住风暴。
夏季或许会带来更多房源，但专家指出，由于需求仍远超供给，飙升的租金正将住房可负担性问题固化，使其成为澳大利亚迈向2026年过程中最突出的经济焦点之一。
随着澳大利亚进入租约变更的高峰期，全国独立屋租金仍处于历史最高位，单元房租金也紧随其后。
夏季历来是新挂牌房源激增的时期，但今年，随着国际学生回归、新移民工人抵达以及本地租客寻找更实惠选择，市场活动变得尤为激烈。
Domain研究与经济主管尼古拉·鲍威尔告诉SBS新闻，夏季历来是新租约和续约最繁忙的时期。
她说：“你会发现，随着这些房源进入租赁市场，空置率往往在年底开始上升。”
鲍威尔表示，接下来是新年初的一大波租约变更期，一旦这波活动过去，空置率预计将再次下降。
她指出，这种模式反映了大学校历和毕业生招聘的时间安排，也反映了房东倾向于在假期期间发布广告，因为他们有更多时间安排维护和看房。
仍是“房东市场”
鲍威尔认为，即使房源有季节性增加，租客也不太可能感到真正的缓解。
全国空置率仍低于2%——这是一个异常紧张的水平，持续有利于“房东市场”。
她说：“租赁市场竞争依然激烈。”
“租客会发现选择更多了，但与此同时，在这个时期寻找租房的租客也更多了。”
创纪录的低空置率也助推大多数主要城市的独立屋和单元房租金达到新高。
鲍威尔说：“我们的一些主要首府城市情况比其他城市稍好，但我认为租金仍然很高。我们所有首府城市的独立屋租金仍处于历史最高水平。”
“大多数首府城市的单元房租金也很高。”
周租金居高不下
Domain的数据显示，截至2025年9月的七年里，独立屋和单元房的租金稳步上涨。
悉尼仍然是单元房租金最贵的城市，平均每周750澳元，而霍巴特最便宜，为490澳元。
对于独立屋，悉尼再次以每周780澳元位居榜首。霍巴特和墨尔本的平均独立屋租金最低，均为580澳元。
在所有首府城市中，独立屋和单元房的平均周租金为650澳元。
鲍威尔表示，政府新的首次购房者计划可能会减轻租赁市场的压力——但不会立竿见影。
她说：“该计划可能会从租赁市场带走一部分需求，但它能否像这个租约变更季一样被迅速感知，还有待观察。”
“随着时间的推移，我们应该会看到更多租客转变为房主。这正是这项政策的目标。”
在紧张市场中协商租金
尽管竞争激烈，但当前供应增加的时机可能会给租客提供一个短暂的协商窗口——特别是那些有可靠付款记录或长期租约的租客。
澳大利亚房地产协会主席莱恩·皮尔金顿告诉SBS新闻，租客和房东都应熟悉自己的权利，参考可比租金价格，并尽早开始沟通。
她说：“租客应了解自己的权利，并尽早开始租约谈判。”
“房东应保持房产处于最佳状态，遵守规则，并就租金或租约变更给予适当的通知期。”
她表示，房东可以根据州和领地的规定提高租金，但他们必须向租客提供适当的书面通知，并遵守要求的通知期。
另一方面，租客可以在签署续租协议或接受涨租前进行协商。
皮尔金顿说：“他们可以要求更低的租金，获取更多信息，或者根据当前市场的公平情况或个人情况提出条款建议。”
转租现象增加及其风险
随着成本上升促使一些租客首次考虑转租，皮尔金顿警告说，不遵守法律要求可能导致纠纷、罚款或租约终止。
在大多数州和领地，租客在转租或增加居住者之前，必须获得房东的书面许可。
有些租约完全禁止转租，而有些则允许转租但附有特定条件。
皮尔金顿说：“在将协议书面化时，应明确涉及：租金或水电费分摊、共用空间的使用权、居住期限、通知期、清洁责任、访客规定、噪音和物业维护责任，以及物品损坏或丢失后的处理办法。”
这对2026年意味着什么？
专家表示，今年异常火热的夏季市场表明，即使新政策旨在逐步帮助部分租客转为房主，2026年的可负担性压力仍将十分严峻。
房地产分析集团Cotality的经济学家凯特琳·埃兹表示，房价在短期内“不太可能”下跌。
她说：“过去几个月支撑房价增长的因素，包括挂牌供应受限、借贷成本降低以及首次住房担保计划的扩大，很可能在2026年继续支撑增长。”
埃兹指出，除非政府政策专门旨在增加供应或减少需求，否则围绕住房的政策很可能会推高房价。
她说：“例如，扩大后的首次住房担保计划，虽然极大地帮助了一些首次购房者进入市场，但也给房价带来了压力。这种压力不仅来自上述首次购房者，也来自那些在这些领域追逐资本收益的投机性投资者。”
埃兹认为，虽然房价没有下跌迹象，但租客可能会在夏季之后的几个月里得到一些喘息，因为那时租赁竞争往往会减弱。
“在12月到3月期间平均上涨约9%之后，新租赁房源滚动3个月的数量通常会进入较为平静的冬季期，在3月到6月期间平均下降8.5%。”
