【编者按】加州业主们终于迎来翻身时刻！7月1日起生效的新规将业主协会罚款上限锁定在100美元，彻底终结动辄数千美元的”天价罚单”时代。这项藏身于住房改革法案的条款，犹如一记重拳砸向滥用罚权的业主协会。数据显示加州约65%业主受制于业主协会，每月中位数管理费高达278美元的全美顶尖水平。当华丽阳台与个性车库门不再成为奢侈梦想，当普通家庭不必担心因庭院装饰颜色被罚到倾家荡产，这场涉及50000个业主协会的变革，正在重新定义”家园”二字的分量。不过业主协会董事会担忧，失去经济杠杆后将难以约束违规行为。这场关乎居住自由与社区秩序的博弈，才刚刚拉开序幕。
加州居民或许能更自由地打造雕花阳台或个性车库门了——全州业主协会正被迫在失去天价罚款权的情况下执行规章制度。
由于新法将罚款上限设定为100美元（原为数百至数千美元），数百万加州居民违反业主协会规定时或将获得宽免。在 affordability危机中，立法者与业主团体将这项已于7月1日生效的限令视为对中低收入居民钱包的保护。然而业主协会董事会担忧，新规将削弱其执行规章的权威性。
业主与业主协会双方律师指出，这将杜绝董事会成员针对不喜欢的业主施加不公平巨额罚款的极端案例。
“我目睹过最恶劣的情况，业主协会开出数千美元罚单并强制拍卖房屋，”同时代表业主与协会的Callahan & Blaine公司CEO爱德华·苏索利克表示，”降低罚款标准总体合理，因为这是加州居住的核心矛盾——业主协会执行规章的权力过于宽泛。”
这项罚款上限条款被悄然纳入无关的住房改革法案《议会第130号法案》。该法案由旧金山民主党参议员斯科特·维纳主导，豁免多数新建住房的环境评估。就在州长签署该法案前几日，弗里蒙特民主党参议员艾莎·瓦哈布提出的限定业主协会罚款的《参议院第681号法案》内容被并入住房改革法案，全程未引起太多关注。
“我们与瓦哈布参议员团队积极协商，甚至向临时办公室提交修正案。我们主张的是提高罚款透明度与事前通知，完全反对设置上限，”社区协会研究院的业主协会代理律师路易斯·布朗坦言，”当该条款出现在AB130法案时，我们非常震惊。”
维纳参议员办公室未回复置评请求。
业主协会已成为购房者几乎无法回避的现实。美国人口普查局数据显示，2024年全国67%新建独栋住宅位于业主协会社区（2009年仅为46%）。据加州业主协会联盟统计，加州5万多个业主协会管理着全州约65%的业主，居民每月中位数管理费达278美元——高居全美前列。
这些由居民选举并可罢免董事会的组织，为独栋住宅、公寓及产权公寓制定并执行规章。数十年来，业主协会持续引发部分加州居民的不满，立法者已提出多项旨在增强董事会透明度的法案。
业主协会董事会游说者大卫·泽波尼指出，多数邻里纠纷通过非正式沟通友好解决，无需罚款。在需要正式处理的案例中，董事会必须举行听证会让居民申辩。但确实存在矛盾升级导致居民间陷入昂贵法律纠纷的极端案例。
新州法除设定100美元上限外，还禁止业主协会收取滞纳金或利息（影响公共健康安全的规则除外），并赋予居民被罚款后更广泛的免责空间。
立法者称这是解决某些业主协会滥收费用的重要一步。
“加州近65%业主生活在业主协会管辖下，过高罚款长期悄然侵蚀家庭财务，”推动该立法的瓦哈布参议员在声明中表示，”通过设定罚款上限（健康安全违规除外），我们既建立公平标准，保护世代积累的财富，更让业主与协会董事会真正平等对话。”
部分业主视新规为制约董事会滥用权力的必要手段，特别是针对房屋涂刷鲜艳颜色等非必要违规行为。
“我们过去担忧的是，判定违规程序存在缺陷，”加州业主协会法律中心维权人士玛乔丽·默里指出，”董事会直接推定业主有罪，除非其能自证清白。”
泽波尼透露，许多董事会成员对权力缩减的后果感到恐慌，担心影响社区规章执行力。
“你不再拥有促使人们改正不良行为的经济杠杆，”泽波尼举例道，违规将房车停放在车道的邻居可能宁愿支付100美元罚款，也不愿承担更昂贵的房车寄存费。
“这剥夺了董事会促成必要行为改变的工具。”
董事会成员还辩称，若邻居持续违规并拒缴罚款，降低罚金可能迫使社区更频繁采用唯一替代方案——昂贵的法律诉讼，最终导致全体社区成员承担更高成本。
社区协会研究院律师路易斯·布朗表示，罚款在业主协会收入中占比微乎其微，此次调整预计不会造成财务影响。
“业主协会命令你重新粉刷车库门的时代可能终结了，”曾代理业主与协会双方的律师苏索利克总结道，”这或许是件好事。”
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