编者按：澳洲楼市风云再起！联邦预算案中的资本利得税与负扣税政策调整，虽要到2027年才正式生效，却已引发市场骚动。超过一年的缓冲期，究竟是给投资者设下的“最后通牒”，还是让他们冷静思考的“黄金窗口”？Domain首席经济学家一语道破：有截止日期，人们就会急于抉择。但专家们普遍认为，疯狂抛售未必会来——新政的祖父条款、住房需求的旺盛、以及未来房价的稳升，都可能让投资者选择“按兵不动”。本文带你深度解析这场政策“风暴”背后的真相，以及它如何影响你的房产策略。
关键看点
资本利得税与负扣税改革距离生效还有一年多时间。有人质疑，这是否会促使房产拥有者在未来一年内急着抛售。
澳洲房产投资者正面临一个迫在眉睫的税务大限——明年——这引发了关于在此前可能出现一波抛售潮的疑问。
除了联邦预算案中对负扣税的改革外，从2027年7月1日起，持有房产超过一年的澳洲投资者，将不再享受资本利得税（CGT）折扣政策带来的优惠。
距离新政生效还有一年多，有人开始质疑，这是否会逼得房产拥有者在截止日期前争相出售。
关于资本利得税，现有政策允许澳洲人在出售资产时，只需为其利润的50%纳税。阿德莱德大学经济学院副教授Jim Hancock解释：如果房主卖房赚了10万澳元的资本收益，现有政策下，这笔收益在报税时可以减到5万澳元。
但从2027-28财年起，一切都变了。折扣将和通胀挂钩，房主得为全部实际资本收益纳税，不过房产价值增长中因通胀而膨胀的部分不用交。投资者还必须为任何收益支付至少30%的税。
Hancock告诉SBS新闻：“2027年7月1日之后的任何资本收益，都不再享受50%折扣。取而代之的，是一个基于消费者价格指数计算的折扣，而这个折扣很可能会更小。”卖家仍能对2027年7月1日前的增值部分享受50%折扣，但之后的收益就要按不那么慷慨的公式算了。这意味着，每一套在截止日后出售的房产，税款将根据2027年7月前后的两段收益分开计算。
负扣税政策也变了——允许投资者用亏损或成本来抵消投资收入的规则，现在只限于新建住宅。这项改革适用于2026年5月12日晚上7:30（澳洲东部标准时间）之后购买的房产。这些改革都设有“祖父条款”，意味着旧规则对新政前购入的投资物业依然适用。
卖还是捂？
那么，这些变化会不会引发卖房潮？Domain首席住宅经济学家Nicola Powell说：“这就是妙处，对吧？如果你有个截止日期……这意味着人们会急匆匆地决定：是卖还是捂。”Powell认为，投资者可能更倾向于选择后者——捂盘。她补充道，负扣税的祖父条款会强化这种心态。特别是那些在热门地段或市中心——房贷还款压力大——的投资者，会更乐意保留负扣税带来的祖父级税务福利。
即使投资房没享受到负扣税的投资者，也可能不卖。Powell说：“对那些没负扣税的人，我挺好奇2027年CGT截止日会带来多大压力，因为从2027年起增长才按指数化计算。我不觉得有什么极度紧迫感。肯定会有一些人卖，但我不认为会出现大规模的供应冲击。”
特殊情况
悉尼大学政治经济学博士后研究员Martin Duck表示，澳洲强劲的住房需求也会阻止房主抛售。他说：“对住房资产的需求仍然非常强劲，而且住房供应弹性很小。房价不会那么快下跌……投资者现有的福利还能被慷慨地祖父条款保护。他们也能预期未来房价会有相当强劲的增长。”此外，新规则仍给投资者提供“非常慷慨的折扣条款”。Duck说：“他们从那个时间点起获得的任何资本收益，实际上还会因通胀率而被慷慨折让。考虑到中东战争等因素，通胀预计会相当高，这种通胀指数化折让还是很划算的。只有当他们能通过其他资产类别获得高收益时，这些投资者才会卖房。”
然而，Powell说，某些情况下的房主可能会选择卖房，比如那些快要退休的人。她说：“如果你马上就要退休了，本来就想在这几年卖掉那套房子，这可能就是催化剂——现在、立刻、马上动手。我觉得这完全因人而异，既取决于你的个人财务状况，也取决于你处于人生的什么阶段。”
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