关键的外卖
自1999年有记录以来，维多利亚州的活跃租赁债券在截至2024年6月的12个月内首次下降了21,712个。这标志着超过2万套租赁房产的减少，标志着该州租赁市场的重大转变。
维多利亚州的高财产税和更严格的租赁物业标准，降低了拥有投资性房产的吸引力。这些因素，再加上利率持续走高，促使许多房东卖掉自己的房产。
墨尔本的都会区经历了最大的下降，租赁房产减少了2万多套，同比下降3.7%。相比之下，维多利亚地区的房产下降幅度较小，约为1000套。在新开发项目的推动下，梅尔顿是墨尔本唯一一个租金债券上涨的LGA。
在过去的一年里，墨尔本每一个地方行政区的租金都在上涨，一些地区的租金涨幅接近20%。尽管最近一个季度的房价涨幅有所放缓，但租金仍比去年同期高出7.5%，给租户带来了负担能力方面的挑战。
随着许多投资者出售他们的房产，首次购房者抓住了这个机会。维多利亚州目前在首次购房者活动方面处于全国领先地位，占新增贷款的32%。然而，这并不能缓解租赁存量下降的长期问题。
维多利亚州的人口预计将在未来五年内大幅增长，进一步增加对租赁物业的需求。租赁市场的萎缩，再加上建筑成本的上升和新开发项目的减少，可能会加剧租房者和购房者的住房负担能力问题。
维多利亚州的租赁市场达到了一个前所未有的里程碑，家庭、公平和住房部发布的新数据显示，投资者出售投资房产的比例正在上升。
他们研究了租赁债券的数量（一个市场中租赁物业数量的代表），结果显示租赁房屋减少了2.17万套。
自1999年有记录以来，维多利亚州的房屋租赁数量首次出现下降，从去年6月的676,400套下降到今年6月的654,700套。
租赁债券的损失速度似乎也在加快，在截至5月份的3个月里，租赁债券的总数量下降了1.3%，在截至6月份的3个月里下降了3.2%。
这引发了人们对墨尔本租赁市场可持续性的担忧。
那么，是什么导致了租赁房产的突然流失？它对投资者和租户有何影响？
投资者退出的激增在很大程度上与维多利亚州目前的税收政策和日益严格的监管标准有关。
作为澳大利亚房产税最高的州，维多利亚州出台了一系列措施，降低了拥有出租房产的吸引力。
在2023年的预算中，政府增加了对投资性房地产的税收，增加了因利率上升和新的最低租金物业标准而给房东带来的压力。
PropTrack的高级经济学家埃莉诺·克雷格解释说：
“维多利亚州增加的房产税，加上在新标准下维护租赁房产的成本更高，导致许多投资者重新评估他们的投资组合。
这一点，再加上持续走高的利率，使得相当多的房东选择出售房产。”
这些数据清楚地反映了投资者的外流，显示出租金债券下跌与投资者销售增加之间的相关性。
在一个典型的年份里，维多利亚州的新租赁债券增长了大约20,000个。
然而，今年的下降表明，可能有多达7万名投资者出售了他们的房产，这一数字包括了与平均水平相比增加的4万笔交易。
不出所料，这种下降主要发生在墨尔本，都会区损失了2万多套租赁房产，同比下降3.7%。
相比之下，维多利亚地区的情况要好一些，下降幅度相对较小，约为1000套。
有趣的是，除了梅尔顿，每个墨尔本地方政府区域（LGA）都经历了活跃租赁债券的减少。
受灾最严重的地区包括Nillumbik， Port Phillip， Manningham和Monash。
梅尔顿（Melton）是该市外西部的一个新兴郊区，由于其快速增长和大规模的新开发项目，它成功地扭转了这一趋势。
根据Creagh的说法，梅尔顿的韧性可以归因于它的增长轨迹：
“梅尔顿继续吸引新的开发项目，这解释了其活跃租赁债券的增加。
然而，在墨尔本都市区紧张的租赁市场中，这是一个例外。”
由于可供出租的房产越来越少，在过去的几年里，墨尔本每个地方行政区的租金价格都在飙升，一些地区的租金在过去一年中上涨了近20%，但租金增长现在正在放缓。
移民减少、平均家庭规模增加以及房屋完工量增加等因素导致的需求下降似乎抑制了租金。
虽然最近一个季度的租金涨幅有所放缓，但租金仍比去年同期高出7.5%。
尽管经济增长放缓，但负担能力正成为一个关键问题。
随着租金达到不可持续的水平，越来越多的租户正在寻求其他的生活安排，比如搬进合租房屋或与家人住在一起。
Creagh指出:
“我们看到，租房负担能力正触及上限，许多租户现在都被高价挤出市场。
这促使他们寻求更便宜的选择，这反过来又减少了对新租赁的需求。”
整个墨尔本的空置率随着租金债券的下跌而下降，进一步收紧了条件。
梅尔顿是唯一一个债券增长的地方政府辖区，其租赁空置率也有所缓解，但租金仍在继续上涨，尽管增速低于其他地区。
有趣的是，投资者的离去为首次购房者创造了机会，他们很快就进入了市场。
维多利亚州目前在首次购房者活动方面处于全国领先地位，占所有新增贷款的32%。
在过去的一年里，首次购房者获得了3.5万笔贷款，这表明许多人正在抢购以前的出租房产。
然而，Creagh警告说，这种转变并不能解决根本问题：
“虽然首次购房者正在进入市场，但租赁物业的整体供应正在萎缩。
随着该州人口的持续增长，这种趋势可能会加剧住房供应短缺，尤其是在租赁行业。”
由于首次购房者开始购买以前租赁的房产，租赁需求和供应同时减少。
但随着维多利亚州在未来五年内成为全国人口增长最快的地区，投资者从租赁市场撤出可能会带来长期挑战。
尽管墨尔本仍然是租房者负担得起的首府城市之一，但维多利亚州日益萎缩的租房市场引发了人们对未来的严重担忧。
随着进入市场的投资者减少，租赁房产被抛售，加州的住房供应可能面临越来越大的压力。
在多密度住宅领域尤其如此，投资者预售在为新开发项目融资方面发挥着至关重要的作用。
增加这些挑战的是建设成本的上升，这减缓了新住房的完工。
如果投资者的兴趣继续减弱，开发活动可能会进一步受到限制，从而导致买家和租房者的成本上升。
Creagh强调需要一种平衡的方法：
“政策制定者需要在保护租户和鼓励投资者在市场上保持活跃之间取得平衡。
如果没有投资者的参与，租赁市场将面临不可持续的风险，租房者和未来的购房者都将感受到这种连锁效应。”
维多利亚州的租赁市场正处于不断变化的状态。
投资者在撤退，租金价格在上涨，可供出租的房产数量在减少。
与此同时，首次购房者正在利用进入市场的机会，但这不足以抵消租赁行业面临的更广泛问题。
随着人口的持续增长和住房需求的上升，国家提供足够的租赁库存的能力将至关重要。
政策制定者必须考虑如何创造一个环境，鼓励投资者继续参与，同时确保租户能够获得负担得起的住房。
对于房地产投资者来说，这一趋势强调了在做出长期决策时了解市场动态和监管变化的重要性。
