创意媒体和社区信托公司(CMCT)发布了其2024年第一季度业绩,显示出较前一时期的积极发展轨迹。该公司的同店办公室净营业收入同比增长9%,主要是由于其比佛利山庄物业的业绩改善。
然而,CMCT的现金流仍然受到高短期利率的压力,促使其考虑出售资产和削减债务的策略。尽管贷款部门面临挑战,但在办公室和多户家庭部门的支撑下,整个部门的净营业收入增长了约60万美元。
多户住宅部分的入住率较高,尽管某些地点的租金没有达到预期。不太积极的一面是,运营资金(FFO)和核心FFO为负,主要归因于利息支出上升和优先股股息增加。
CMCT第一季度业绩显示,同店办公室净营业收入增长了9%,其中比佛利山庄物业的收益显著。
由于短期利率过高,该公司正面临现金流问题考虑出售资产和减少债务,以改善财务状况。
分部净营业收入增加了a尽管贷款市场低迷,但贷款总额约为60万美元。
多户住宅市场的入住率更高,洛杉矶将推出两项新资产。
负FFO和核心FFO是由更高的利息支出和优先股股息驱动的。
CMCT计划出售资产,尤其是办公楼投资组合,以增加现金流,减少信贷债务。
该公司的目标是其开发项目的成本回报率与市值回报率之间的差距为75-100个基点。
CMCT预计萨克拉门托酒店装修对收入的影响有限,将逐层管理以减轻影响。
一些多户住宅的租金低于预期。
短期利率上升继续使CMCT的现金流紧张。
负FFO和核心FFO反映了利息支出的增加和优先股股息的增加。
提高了多户住宅的入住率。
洛杉矶市场经营基本面强劲。
该公司的资产负债表灵活性包括无追索权抵押贷款,优先股和高级担保信贷工具。
尽管整体部门NOI增长,但贷款部门录得下降。
特定的多户住宅在租金增长方面表现不佳。
大卫·汤普森讨论了这个问题对比了洛杉矶和奥克兰的租赁市场,指出洛杉矶依然强劲,而奥克兰则在努力解决住房供应过剩的问题。
奥克兰的入住率有了显著提高从20%降到10%以下。
随着时间的推移,CMCT的资产负债表灵活性是其改善现金流和管理杠杆战略的关键因素。
创意传媒和社区信托公司积极应对财务挑战,包括策略性出售资产和开发新物业,反映了其加强市场地位和财务稳定的承诺。随着公司在充满活力的房地产环境中前行,投资者和利益相关者将密切关注这些举措如何影响CMCT在未来几个季度的业绩。
尽管面临不利因素,创意媒体和社区信托公司(CMCT)在第一季度的业绩中表现出了韧性。为了更深入地了解该公司的财务状况和未来前景,让我们深入了解InvestingPro的一些关键指标和见解。
InvestingPro数据:
市值(调整后):6813万美元,反映了市场对公司的当前估值。
截至2024年第一季度的股息收益率:11.37%,表明通过股息给股东带来了可观的回报。
股价表现:过去一年,该公司股价的回报率为-35.75%,这表明市场对该公司价值的看法面临挑战。
InvestingPro小贴士:
1. 相对强弱指数(RSI)显示,CMCT的股票目前处于超卖区域,这可能是寻找进场点的投资者的潜在买入机会。
2. 尽管过去12个月没有盈利,但CMCT继续向股东支付可观的股息,这可能对关注收益的投资者具有吸引力。
考虑CMCT的投资者应该注意到,分析师预计该公司今年不会盈利,而且其股价在过去五年里大幅下跌。然而,公司的流动资产超过了其短期债务,提供了一定的财务稳定性。
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接线员:您好,欢迎参加创意媒体和社区信托公司2024年第一季度收益电话会议。所有参与者都将处于仅听模式。[操作说明]请注意此事件正在被记录。现在,我想把会议交给Steve Altebrando。请继续。
Steve Altebrando:大家好,感谢大家的到来。我是Steve Altebrando, CMCT的投资组合监督员。今天参加电话会议的还有我们的首席执行官David Thompson;Barry Berlin,我们的首席财务官。本次电话会议正在进行网络直播,并将暂时存档在我们网站的投资者关系部分,您也可以在那里找到我们的收益发布。我们的收益发布包括本次电话会议中讨论的非公认会计准则财务指标的调整。会议期间将作出前瞻性陈述。这些前瞻性陈述是基于我们的信念、假设和当前可获得的信息。我们的实际结果将受到已知和未知的风险、趋势、不确定性和其他超出我们控制或预测能力的因素的影响。虽然我们相信我们的假设是合理的,但它们并不能保证未来的表现,有些可能会被证明是不正确的。因此,我们未来的实际结果可能与我们的预期有所不同,而这些差异可能是实质性的。有关潜在风险的更详细描述,请参阅我们的美国证券交易委员会文件,这些文件可以在我们网站的投资者关系部分找到。说到这里,我把电话转给大卫·汤普森。
大卫·汤普森:谢谢你,史蒂夫,谢谢大家今天参加我们的节目。在七周前的最后一次电话会议上,我们对季度内的入住率和开发活动给出了一些见解,我们很高兴地报告了我们2024年第一季度的业绩。总体而言,我们从2023年第四季度开始有所改善,这主要是由于我们的办公室和酒店部门的净营业收入增加,后者主要是由于季节性因素。即使与上季度相比有所改善,我们的现金流仍然受到短期利率上升的影响。我们正在评估加强资产负债表和改善现金流的方法,包括可能出售资产和减少债务。此外,由于联邦基金利率预计将随着时间的推移而下降,我们预计最终将受益于浮动利率债务的下降和优先股股息的下降。提醒一下,我们的A1系列优先股股息是6%或联邦基金加2.5%的较高者。至于本季度的业绩,我们的同店办公室NOI同比增长9%,达到740万美元,这主要是由于我们与劳斯莱斯(OTC:RYCEY)经销商开始了20年的租赁,从而改善了我们比佛利山庄物业的NOI。我们正在为租约进行扩建,并预计在今年年底或明年年初盛大开幕。总体而言,我们的办公室租赁比例在本季度保持稳定在84%,我们在本季度执行了约37,000平方英尺的办公室租赁。虽然我们第四季度的酒店业务NOI较上季度有所增长,但主要是由于季节性因素。2024年第一季度和2023年第一季度的收入均为410万美元。酒店的趋势仍然强劲,我们预计将在今年下半年开始对酒店资产进行长期计划的翻新。我们相信这次翻新将大大有利于资产,因为我们的酒店是萨克拉门托会议中心街对面的两家酒店之一,会议中心本身在2021年进行了重大翻新和扩建。我们的贷款部门NOI同比下降,主要是由于我们之前在这些电话会议上描述的,一年前完成的证券化的影响,增加了该部门的利息支出,但也为CMCT带来了可观的收益。我们的多户分部在本季度产生了90万美元的NOI。我们的入住率从2023年底的79.3%显著提高到第一季度末的86.2%,尽管我们位于奥克兰的两个最大物业Channel House和1150 Clay的租金低于我们的预期。转向我们的开发管道。自从我们最近谈话以来,我们没有太多新消息要报道。然而,我们确实继续按计划在洛杉矶交付两个新的多户资产,一个是今年晚些时候在威尔希尔750号,另一个是在2025年中期在公园大道1915号。在我们所需的物业和开发活动之间,我们正在努力扩大我们投资组合中的多户住宅,并在创意办公室和多户住宅资产之间取得更多平衡。说到这里,我将把它交给史蒂夫,让他提供有关投资组合的进一步更新。
Steve Altebrando:谢谢你,David。我想提供我们经营资产的最新情况,从多户家庭开始。正如David所提到的,在季度末的综合基础上,我们的多户型市场占有率为86.2%,而第四季度末的占有率为79.3%。在洛杉矶回音公园,我们位于1902公园的多户资产的入住率在本季度末增加到90.7%,比2023年底增加了140个基点。我们一直在以比现有租金高得多的价格为新租户执行新租约。截至第一季度末,每个已入住单位的月租金约为1,800美元。这比一年前增长了29%。我们对新租户的租金一般超过每月2200美元,比我们现有的租金高出20%以上。在奥克兰,我们继续在提高入住率方面取得重大进展。但正如大卫提到的,我们在Channel House和1150 Clay的租金低于预期。正如我们之前所讨论的,从2018年到2022年,奥克兰市场的供应显著增长。市场继续吸收这些过剩的供应,我们对这些物业的租赁能力感到鼓舞。值得注意的是,我们认为当地租金需要大幅上涨,才能经济地看到新的多户住宅建设。因此,我们预计在可预见的未来,新供应将会减少。东湾的开发计划远低于美国前25大市场的平均水平。接下来是我们的办公室部分。我们在第一季度租赁了大约37,000平方英尺。我们第一季度末的入住率为83.4%,而2023年底为83.8%,我们的租赁百分比为84%,比2023年底下降了约40个基点。说到这里,我把话筒交给巴里。
巴里·伯林:接下来是金融要件。让我们从NOI开始,2024年第一季度NOI为1360万美元,而去年同期为1300万美元。NOI的增加约为60万美元,这是由于我们的办公部门增加了110万美元,我们的多户家庭部门增加了24万美元,部分被我们的贷款部门减少的57万美元所抵消。我们的办公室部门NOI从去年同期的680万美元增加到790万美元。减少110万美元的主要原因是加利福尼亚州比佛利山庄的一处办公物业和加利福尼亚州洛杉矶的一处办公物业的租金收入增加,这是由于本季度入住率增加以及洛杉矶回声公园的一个未合并办公室实体的收入增加所致。我们的酒店部门NOI在2024年和2023年第一季度保持在410万美元。对于我们的贷款部门,NOI从去年同期的140万美元下降至80万美元,主要是由于利息支出增加。去年3月,我们通过证券化交易发行了债务,与证券化相关的利息直接计入了贷款部门的支出。最后,我们在2023年第一季度开始报告多户细分NOI。我们在1月底和3月底收购了奥克兰的两个多户住宅,并通过50-50的合资投资投资了洛杉矶的另一个多户住宅。在2024年第一季度,我们报告的多户分部NOI约为90万美元,而去年同期约为68万美元。与2023年第一季度的盈亏平衡相比,奥克兰物业的运营提供了约140万美元的NOI,这主要是由于多家庭部分,由于该季度发生的物业收购,2023年第一季度没有整个季度的运营。NOI的净增长部分被我们在合资公司的投资带来的130万美元的股权波动所抵消,从2023年第一季度的NOI约80万美元到2024年第一季度的亏损40万美元。对于我们的非分部费用,我们的折旧和摊销费用减少了300万美元,这主要是由于我们在奥克兰的多户住宅的收购租赁无形资产摊销减少,这些资产已在2024年第一季度之前全部摊销。我们还减少了约270万美元的交易相关成本,由于在此期间奥克兰多户住宅的收购,该成本在2023年第一季度有所上升。部分抵消这些非部门费用减少的是非部门分配利息费用的增加,增加了约210万美元。这一增长主要是由于市场利率上升,以及与收购我们在奥克兰的两处多户住宅有关的抵押贷款假设,以及与收购有关的左轮手枪借款。我们的FFO摊薄后每股为负0.26美元,而去年同期为负0.21美元。我们的核心FFO摊薄后每股为负0.19美元,而去年同期为正0.06美元。减少的主要原因是利息费用增加以及可赎回优先股股息增加约240万美元。最后,关于本季度的流动性,我们通过出售A1系列优先股筹集了1,910万美元的净收益。正如David所提到的,虽然我们的核心FFO比上个季度有所改善,但我们的现金流继续受到短期利率上升的影响。值得注意的是,我们正在评估加强资产负债表和改善现金流的方法,包括可能出售资产和减少债务。说到这里,主持人现在可以开始提问了。
接线员:[接线员说明]。我们从Sidoti的Brandon McCarthy的问题开始。布兰登,你可以继续了。
斯蒂芬·纪尧姆:我是斯蒂芬·纪尧姆,我找布兰登·麦卡锡。我的第一个问题是关于潜在的资产出售,您如何描述现在的交易流程?在低利率环境下的销售情况如何?
大卫·汤普森:是的,让我来拿吧。我认为,当你看到我们的资产组合时,我的意思是,我们认为我们有一个相当理想的投资组合。我们所拥有的资产,我们认为仍将以相当低的上限利率交易。但很明显,我们今天生活在一个短期利率较高的环境中。所以资产出售会增加我们的现金流。我们的真正目标是改善现金流,这将使我们能够更好地参与到我们所期望的房地产复苏和我们将看到的潜在机会中。就我们可能出售的资产而言。我们现在正在对其进行评估。我们的总体目标是出售足够的再融资资产,这样我们就可以全额偿还贷款。这是我们思考问题的大致方式。
纪尧姆:好的。您能谈谈成本组合中的租金差以及可再生能源的发展情况吗?
Steve Altebrando:是的,当然。我可以接受。所以我认为第一季度基本没有变化。我们租了大约3.3万平方英尺的房子,这不是一个大样本,但在sprint方面没有什么不同寻常的。
斯蒂芬·纪尧姆:明白了。我想是最后一个了。鉴于最近写字楼投资组合的入住率有所上升,现在是否可以说明显的净营业收入是一个积极的前景?
大卫·汤普森:我想我们会看到的。我的意思是,我们确实看到这个季度NOI增长了很多,第四季度比较容易,但我们仍然有一些到期的产品。所以,是的,我认为我们在续约方面还有一些工作要做。
接线员:下一个问题来自B. Riley公司的约翰·马索卡。
John Massocca:那么也许回到处置问题,我的意思是,在处置活动中是否有任何特定的财产类型或者战略因素你可能会考虑?
大卫·汤普森:再一次,我认为我们现在正处于评估的过程中。我的意思是,很明显,如果你看看我们的投资组合,最大的一部分仍然是我们的办公产品。所以这可能是我们开始和研究的一个关键地方。我们一直在努力做到这一点,我在电话会议上也提到过,在多家庭和创意办公室之间取得更大的平衡。所以我认为这是一个合理的起点。
约翰·马索卡:好的。那么这些开发项目的回报前景如何,特别是那些短期内正在进行的项目?
大卫·汤普森:是的。我的意思是,我们的目标是成本回报率与当前市值比率之间的75到100个基点的差距。我认为我们正在走上正轨。我们有两个资产正在进行中,我们认为这是可以实现的。坦率地说,考虑到目前的封顶率和建设成本,我认为在目前的市场上发展更加困难。所以我们有更重要的开发渠道,但我们并没有急于开始,因为回报障碍不一定达到我们的预期。所以我们正在做一些前期开发工作,但等待更好的环境。
约翰·马索卡:好的。然后就多户环境而言,我的意思是,你在奥克兰和洛杉矶的经营基础方面看到的差异有多大。考虑到你们的一些新产品将在洛杉矶上线,听起来像是吗?
大卫·汤普森:是的。是的。嗯,我的意思是,洛杉矶目前绝对是一个更好的市场,我们看到了非常强劲的趋势。而奥克兰则是一个更具挑战性的次级市场,因为大量的住房供应一下子就受到了冲击,这实际上是开发商想在经济适用房规定出台之前就开始项目的结果。因此,许多开发工作同时开始。这是一个不寻常的市场,一次有多少供给。只是需要一些时间来恢复。我们看到很多过剩的供给被吸收了。我想市场份额一度是20%有20%的空房。现在不到10%。所以,那里的入住率确实有所提高,但这还需要一些时间。
约翰·马索卡:好的。然后是萨克拉门托酒店资产,我的意思是,当该物业正在进行一些重建活动时,它对收入贡献的潜在影响是什么?
大卫·汤普森:是的。所以我们预计会有一些破坏,但不是——它将是有限的,这是我们希望管理的方式。所以实际上,我们要一次做几层。所以我们要一层一层地去确保有缓冲,上上下下,这样其他客人就不会受到影响。所以我们真的希望完成这次翻新不会对NOI造成太大的影响,但当然,我们会有一些房间在大约9个月的时间里一直处于离线状态。所以我们会,会有一些中断,但我们预计NOI不会有大的下降。
约翰·马索卡:好的。也许是我的最后一个,更大的画面。我的意思是,你谈到了可能采取的手段,也许可以减少杠杆作用。但也许另一方面,我的意思是,你能想到什么策略来增加普通股的流动性或者只是普通股的总体规模,使其与制度更相关吗?我只是在想,除了出售资产和去杠杆化,是否还有其他更大的想法正在被反弹?
大卫·汤普森:嗯,我认为第一,我们建立资产负债表的方式确实给了我们很大的灵活性。我们有无追索权抵押贷款。我们有发行在外的优先股,显然可以转换为普通股。然后我们有高级担保信贷工具,这是一种借款基础工具,由投资组合中的五到六项资产编号。因此,我们确实为更艰难的环境制定了资产负债表,就像我认为我们今天所看到的那样。我清楚地认为,我们资产负债表的建立方式,确实给了我们很大的灵活性和潜在的杠杆来改善现金流,并随着时间的推移提高公司的杠杆率。我不想说太多细节,但我确实认为我们有相当大的灵活性基于我们建立资产负债表的方式。
接线员:问答环节和会议到此结束。非常感谢您参加今天的演讲。您现在可以断开连接。祝你今天愉快。
本文是在人工智能的支持下生成的,并由编辑审阅。欲了解更多信息,请参阅我们的T&C。