美国酒店兴趣报道-罗伯特·曼德尔鲍姆和约翰·b·科尔格尔博士
根据世邦魏理仕2019年3月版 酒店的视野<;据预测，到2020年，美国酒店业的每间可用房增长率将被限制在2.5%以下。此外，世邦魏理仕预计2021年每间可用房收益将下降0.6%，因为该公司预计今年经济增长将放缓。收入的小幅增长和运营费用(尤其是劳动力)的不断上升，令酒店业主和运营商对未来几年享受利润增长的能力感到紧张。
尽管利润增长情况令人担忧，但应该指出的是，目前共和党的利润率比长期平均水平高出500个基点，处于上世纪60年代以来的最高水平。因此，如果承销得当，所有者应该能从投资中获得有吸引力的回报。
评估美国酒店业健康状况的另一种方法是考察酒店业主偿还债务的能力。如果酒店运营能够产生足够的资金来支付业主为购买、建造、装修或经营物业而贷款的利息，那么投资和借贷界就可以放心了。
用来分析这一指标的一个指标是现金流与酒店支付的利息的比率。在本文中，我们分析了2015年至2018年613处美国房产的利息、税项、折旧及摊销前利润(EBITDA)与利息支出之间的关系。此外，我们回顾了研究中酒店的租金支付情况，以了解固定债务总额，但我们发现，这些支付相对于利息成本来说并不高，也不足以改变我们的结果。
2018年，该研究样本平均提供194间客房，实现了74.6%的入住率和163.35美元的平均每日房价。全年利息支付总额占营业总收入的10.4%。
现状
2018年，研究样本酒店的EBITDA与利息支付覆盖率达到2.6%。由于近期收入和利润增长放缓，这一比例已从2016年2.9%的高点回落。根据世邦魏理仕的历史分析，在酒店业景气周期中，利率覆盖率一般在2.5以上。因此，覆盖率大于2.5可以认为是强的。
在不同的连锁酒店中，2018年中高档酒店的利息覆盖率最高(2.8)，其次是经济型/中高档酒店(2.7)。在高档酒店(2.5)和豪华酒店(2.6)的比例最低。虽然这两项指标相对较低，但均高于理想的2.5覆盖率基准。
在我们样本中的613处房产中，94%能够实现足够的EBITDA来支付2018年的利息。与利率覆盖率一样，样本中能够支付利息的比例在2016年达到96.1%的峰值。
未来
鉴于世邦魏理仕对未来5年收入的温和预测，这将如何影响酒店业主继续支付利息的能力?为了估计未来的利息覆盖率，我们利用我们专有的投资业绩计量经济预测模型产生的利润增长预测来驱动未来的息税前利润。在写这篇文章的时候，经济学家们对利率的未来走向有着相反的看法。尽管意见不一，但没有预测要求极端的上下波动。因此，我们选择将利息支付保持在2018年的水平。
基于2019年3月版 酒店的视野<;世邦魏理仕对美国未来酒店利润的基线预测是，2019年和2020年酒店利润将增长约2.0%，但2021年将下降1.5%。2021年房价下跌的原因是，假定2020年经济增长放缓，将影响下一年的住房需求。在2021年的短暂反弹之后，预计利润将在2022年和2023年以大约3.0%的速度复苏。
考虑到之前EBITDA的变化速度，且利息支付保持不变，从2019年到2023年，利息覆盖率将保持在2.5以上。即使在2021年经济增速放缓期间，这一比例也降至2.7的低点，高于2018年的2.6。2021年，94.3%的研究样本仍能达到EDITDA水平，高于他们的利息支出。利率覆盖率在2023年达到2.9的峰值。
压力测试世邦魏理仕每个季度都会根据各种经济假设做出不同的预测。为了测试美国酒店在未来潜在的经济压力环境下支付利息的能力，我们使用了两个最悲观的经济预测场景和由此产生的利润预测。经济前景被标记为“下行”和“;极端downside”只downside&rdquo的;假设2020年至2022年的就业水平持平或下降。严重的downturn”预计2019年和2020年就业、收入和CPI将大幅下降。
使用利润变化假设的“下降”在假设利率水平不变的情况下，2021年和2022年的利率覆盖率将降至2.5的低点。在今年，研究样本中估计93%的房产能够达到EDITDA的水平，超过他们的利息支出。
在“严重衰退”之下在这种情况下，预计2019年利润将下降11%，2020年利润将再下降22%。由于EBITDA较低，利息覆盖率降至1.8的低点。虽然这低于目前非常理想的2.5分，但在我们的研究样本中，87%或更多的房产能够产生足够的现金流来支付利息。
影响
即使在最糟糕的情况下，未来也不太可能出现完全违约的激增。然而，降低利率覆盖率可能会产生一些影响。债务相关比率的任何下降都可能让持怀疑态度的贷款机构感到恐慌，进而可能对贷款的可获得性和有利的融资条件产生负面影响。此外，现有的贷款协议中也有履约条款。覆盖率的下降可能引发融资条件的变化，或要求借款人储备更多现金。
即使在最悲观的经济预测中，相对强劲的利率覆盖率依然存在，这是美国酒店业健康状况良好的一个重要迹象。截至2018年5月，美国酒店的增长情况可能不会令人印象深刻。然而，当前和预期的利润、回报和债务覆盖水平是强劲的。
曼德尔鲍姆(Robert Mandelbaum)是世邦魏理仕酒店研究(CBRE Hotels Research)的研究信息服务总监。科格尔博士，康奈尔大学酒店管理学院房地产教授，世邦魏理仕高级顾问。请以你们酒店的利润为基准
https://pip.cbrehotels.com/property-analytics/benchmarker 又是;本文发表于2019年7月的《住宿》杂志。
