两年前，也就是2022年11月，科斯格雷夫地产集团的股东们坐下来开会。对于40多年前由彼得、乔和迈克尔·科斯格雷夫兄弟创立的公司来说，这几年是动荡不安的。
在这四十年的过程中，他们在该州建造了一些最受尊敬的开发项目，但他们也遇到了相当多的困难——尤其是彼得和乔在过去三年中英年早逝。
当他们在悲伤中挣扎时，爱尔兰房地产开发商的财务状况也在发生变化。在新冠疫情之后，企业受到了利率上升、成本上升和利润率收紧的打击。总而言之，世界正在成为一个更具挑战性的地方做生意。
这一点在11月迈克尔（米克）考斯格雷夫（Michael (Mick) Cosgrave）和他的两个嫂子——彼得的遗孀奥娜（Oonagh）；还有乔的遗孀丹尼斯。
会议记录显示，米克打电话给该公司的财务主管，询问该集团规模较大的一项贷款安排，该安排在前几个月曾短暂违约。
该公司本应出售一些资产以偿还债务，但由于Covid，出售被推迟。根据会议纪要，这意味着贷款“到3月底就违约了，因为我们没有”从这些销售中获得的资金。
在某些方面，这只是技术上违反了贷款协议中的约定，更多的是表明市场环境越来越具有挑战性，而不是公司内部的任何困难。尽管如此，各方都同意存在挑战，需要采取步骤处理不断变化的情况。
然而，在随后的两年里，在其他方面几乎没有达成任何协议。
该集团的董事——米克和他的兄弟威廉——一直在逐步减少业务，出售大量非常有价值的资产，减少巨额债务。
丹尼斯·科斯格雷夫（Denise Cosgrave）不同意这种做法，她已提起法律诉讼，要求将丈夫的股份转移到她的名下，并任命一名董事进入董事会，代表她的利益。
本月各方调解纠纷的努力失败了，这意味着经过四十年的清算，科斯格雷夫集团现在可以在高等法院的四堵墙内进行了。
40多年来，这对不愿公开露面的兄弟一直是爱尔兰最受尊敬的建筑商之一。1979年，他们在都柏林买下了五家店面，起初规模很小，但后来却以朴素的交易赢得了令人羡慕的声誉。
正如弗兰克?麦克唐纳（Frank McDonald）和凯西?谢里丹（Kathy Sheridan）在2008年出版的《建筑商》（The Builders）一书中所言：“三兄弟——迈克尔、彼得和乔——在长期参与都柏林房地产行业的过程中，肯定踩到了别人的脚，但如果是这样，似乎没有人记得。”
他们补充说，其他开发商留下的是“人类的残骸和沮丧，而科斯格雷夫则撒下了精灵的尘埃”。
然而，过去的五年异常艰难。
2019年，彼得在长期患病后去世，年仅59岁。2022年2月，乔去世，享年62岁。米克当时也患有严重的疾病，而该公司——就像世界上几乎所有其他企业一样——正在应对新冠肺炎封锁的后果。
这种动荡将在2022年夏天达到顶峰，米克和丹尼斯之间因乔的股份转让而特别紧张。
丹尼斯希望股份能迅速转让，但事实并非如此，这显然给她带来了一些挫折，正如提交给高等法院的证据所显示的那样。
[寡妇与两个姐夫在高等法院发生冲突，失去丈夫在科斯格雷夫集团的股份]
这场纠纷开始时，该公司正试图为其债务达成一项至关重要的再融资协议，这将涉及一项新的债务协议，但也会出售一些资产。
正如那年夏天的电子邮件所显示的那样，米克急于迅速完成这笔交易，以防他的一家贷款机构可能“从我们手中夺走这个决定权，并指定资产接管人”，在这种情况下，“我们将集体失去对决策的控制权”。
一些资产的分配问题显然已经讨论过了。丹尼斯曾表示有兴趣买下对方在斯蒂尔冈圣海伦酒店三分之二的权益，科斯格雷夫夫妇于1997年以200万英镑买下了这家酒店。
米克对这个想法持开放态度，但显然更重视金融交易，他在电子邮件中写道，这不仅可以避免“任何违约威胁”，而且“（允许）我们用住宅销售的收益偿还债务，减少我们的整体债务状况，并有望使我们处于一个更强大的地位，我们可以同意在适合所有人的适当时间购买对方在剩余资产中的权益”。
然而，夏天过去了，债务协议没有取得太大进展。根据那次股东大会的记录，到2022年11月，很明显没有签署任何协议。
会议纪要显示，双方仍在就交易的某些方面以及某些资产的出售问题争论不休。双方的沟通很紧张。
[乔·科斯格雷夫的遗孀和他的两个幸存的兄弟之间的法庭冲突的日期在新窗口中打开]
当年年底，德勤（Deloitte）的税务顾问尼尔?格林（Niall Glynn）被要求提出一种改善沟通和实施股东协议的方法，以使公司治理正规化，让所有人都满意。根据提交给法院的电子邮件，作为和解协议的一部分，可能会任命新的董事来代表欧娜和丹尼斯。
各种各样的名字流传着，格林推荐了一个经验丰富、“白发苍苍”的人。
这一举措之后，又于2023年启动了另一项举措，当时高盛聘请了布朗墨菲休斯（Browne, Murphy & Hughes）会计师事务所，负责“审查高级管理层、董事和股东之间的沟通”，以提高沟通质量。
布朗、墨菲和休斯的建议敦促加强和改善沟通，包括拟议的股东论坛和季度报告，但这两套建议似乎都未能产生所需的那种和谐。
乔的股份转让问题仍有争议。丹尼斯坚持要把他在家族集团两家主要公司Genstar和JOM Investments的股份转让给她。提交给法院的法律信函显示，该集团的律师坚持认为，在她被注册为股东之前，她需要获得遗嘱认证。
[建筑工人乔·科斯格雷夫的遗孀指控他的兄弟们投机企图控制公司在新窗口中打开]
去年6月，丹尼斯向高等法院提起诉讼，陈述了她的不满，并要求转让股份。在她的宣誓书中，她辩称“被告——尤其是第一被告（迈克尔）——正在利用（乔的）死亡来投机地控制科斯格雷夫集团”。
房地产开发商和兄弟彼得、乔和迈克尔·科斯格雷夫2007年在斯蒂尔冈的SAS丽笙酒店外。摄影：David Sleator
此外，她表示，他们正提议采取“将影响科斯格雷夫集团整个未来的广泛且不可撤销的决定，包括出售一套非常可观的资产，以及产生大量新债务”。
她说，在她等待股票转让给她的过程中，这会“侵蚀”重要的价值。
她进一步声称，她受到的待遇与持有公司股份的奥纳不同，尽管她指出，她理解“他们（董事）目前正就公司的计划与她（奥纳）发生争执”。
她特别提到了2022年在一个未指明的日期做的一次演讲，她称其为“Eastdil演讲”，以准备该演讲的企业融资公司的名字命名。在她的宣誓书中，她似乎暗示，伊斯特迪尔的陈述包含一项计划，“出售Genstar和JOM的全部资产组合”，其中“包括大量未开发的住宅和商业地产土地储备”。
虽然她不反对出售部分资产，但她表示，“出售整个投资组合是公司生死攸关的决定”，只有在她注册为股东之后才能做出决定。
关于Eastdil的陈述内容仍然有些神秘——丹尼斯告诉法庭，她被要求签署一份保密协议——以及它是否与“产生大量新债务”有关，或者它还为科斯格雷夫集团概述了什么。
但很明显，在此期间，随着清算公司现有结构的计划加快，该集团继续以相当快的速度出售资产。
在过去的一年里，科斯格雷夫出售了大量的财产。例如，在2023年底和2024年初，该公司以2950万欧元的价格将位于Santry的格列佛零售园区出售给了企业家汤米·凯利（Tommy Kelly），并以700万欧元的价格将位于威克洛郡格雷斯通（Greystones）的Meridian Centre出售给了企业家。据报道，该公司还以8000万欧元的价格将威克洛（Wicklow） 113公顷的土地储备出售给了凯恩住宅公司（Cairn Homes）。
它还以4500万欧元的价格将丹尼斯曾经希望购买的圣海伦酒店卖给了斯卡利家族。
其他几项大型资产仍在待售。今年6月，该公司在都柏林北部的桑特里（Santry）发布了一组房产的广告，其中包括一处完全出租的办公大楼和两处住宅用地，指导价为4850万欧元。
它还将位于Dún Laoghaire的West Pier Business Campus以1900万欧元的指导价推向市场。
其他正在出售的资产包括位于都柏林市中心霍根广场和霍根大道的两座小型公寓大楼，售价为460万欧元。
对英国公司办公室数十份文件的调查显示，这些交易帮助科斯格雷夫旗下多家公司减记了一大笔债务。在出售圣海伦酒店和都柏林2号附近的一些办公大楼后，科斯格雷夫夫妇欠Earlsfort Capital的债务，据信约为8000万欧元，现在几乎完全还清了，而位于Dún Laoghaire的西码头办公大楼也已达成出售协议。
2020年最有价值的投资交易：科斯格雷夫房地产集团将其在都柏林Dún Laoghaire开发的368套公寓出售给德意志银行的子公司DWS，获得了2亿欧元
该公司还欠了两家公司——Relm Finance和Castlehaven——巨额债务，这两家公司共提供了约3.5亿欧元，帮助该公司在2020年脱离Nama。
Relm部分债务的担保是都柏林周边的一系列高价值住宅物业，以及诸如位于Santry的Swift Square投资组合、位于Grand Canal Street的办公室和位于Parnell Street的Ivy Exchange等资产。
大量住宅物业已被出售，而一些商业和零售资产正在待售，以偿还Relm贷款。科斯格雷夫家族欠卡斯尔海文的债务也被减为零。
在正常情况下，建筑公司会用新债换旧债，但公司文件显示，科斯格雷夫公司没有新债。
这些都不能解决丹尼斯和米克之间的争端，他们在2月份进行了调解，但无济于事。据报道，上个月的调解没有成功，也没有找到解决办法。
所有这些都意味着，这件事现在将通过高等法院非常公开的审判来解决，这对于通常非常隐秘的科斯格雷夫来说通常是令人厌恶的，丹尼斯在她自己的宣誓书中提到了这一点，指出“这些业务一直都是谨慎经营的；我们是一个低调、注重隐私的人，一想到这些诉讼会引起公众关注，我就很焦虑。”
除非在此期间和平爆发，最近在这方面有了有利于丹尼斯的进展。正如《爱尔兰时报》（Irish Times）上月报道的那样，乔的遗嘱最终得到了认证，她可以控制他的资产，包括他在科斯格雷夫集团（Cosgrave group）关键公司的股份。
他的遗产总价值为1.24亿欧元，净值为9300万欧元，但就纠纷而言，最重要的是，乔在Genstar集团公司的权益留给了他的唯一遗嘱执行人丹尼斯。
《爱尔兰时报》在发表前给所有相关方发了邮件。该案件将于2月11日开庭，预计将耗时三天。
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