【编者按】在美国西雅图，一场围绕房产税豁免政策的博弈正在上演。去年开发商通过多户住宅税收豁免政策省下8000万美元税款，如今市政府竟考虑进一步降低开发商的门槛。市长哈雷尔以"利好开发商就是利好租客"为由，支持提高限价公寓的租金上限。但现实是，这些所谓"可负担住房"的租金与市场价相差无几，13%的限价单元空置率触目惊心，85%的租户仍将超过30%的收入用于支付房租。当8000万美元税收缺口转嫁给普通纳税人，当开发商获准每年提租10%，这场看似促进住房供给的交易，究竟是谁在真正受益？让我们透过数据，看清政策背后的利益链条。
西雅图开发商去年通过多户住宅税收豁免政策，轻松规避了8000万美元的房产税。而当选官员们正在考虑进一步降低开发商需要提供的回报标准。
当西雅图再度面临住房危机之际，调整这项政策的力度成为官员们遏制租金上涨最有力的手段之一。
正在寻求连任的布鲁斯·哈雷尔市长力挺一项提案，允许参与该计划的开发商提高租金上限。其竞选团队已收到房地产集团至少15万美元的政治献金，并主张"对开发商有利的就是对租客有利"。
该计划由华盛顿州于1995年创立，允许城市为新建公寓提供12年房产税减免，条件是至少20%的单元必须设定租金上限，具体金额由各城市自行决定。
提高租金上限标准能降低特定单元的租金，确保中低收入家庭获得实惠；放宽标准则能削减开发商成本，通过鼓励建设来平抑整体租金。
若哈雷尔支持的提案通过，开发商可将限价一居室租金从2062美元提高到2209美元，未来还获准实施更大幅度的租金上涨。
这可能导致另一个问题恶化。
根据《西雅图时报》获取的市政数据，2024年税收豁免计划中13%的限价单元处于空置状态，只因它们与市场价房源相比毫无价格优势。而绝大多数入住限价单元的租户，仍在为支付"可负担"租金而挣扎。
随着开发商税收减免的成本被转嫁给其他纳税人，多个团体指责市政府即将签署一份糟糕的协议。
供应量决定可负担性
过去十年充分证明，住房供应量直接影响可负担性。
开发商在2010年代末借助历史低利率建造了创纪录数量的公寓，终于赶上需求。令许多人惊讶的是，2020年代租金水平趋于平稳。
"充足的供应确实能抑制租金上涨，"哈雷尔办公室政策副主任克里斯塔·瓦莱斯在最近的人力服务委员会会议上表示。
但如今，由于高利率、建设成本膨胀和关税带来的经济不确定性，西雅图住房建设再次陷入停滞。2021年获批的新建住房数量，几乎相当于2023年、2024年和2025年上半年的总和。
市场分析师预测住房需求将很快超过供应。
"我们正面临严重的租金通胀，"西雅图房地产公司Kidder Mathews的执行副总裁迪伦·西蒙警告。
鉴于严峻的形势，市长办公室将税收豁免计划视为增加住房供应的关键工具。
通过该计划，开发商已建成超过3.5万套公寓，占西雅图公寓总量的很大比例。开发商声称若没有税收优惠，部分项目根本无利可图。
华盛顿大学2024年关于该计划的研究报告认同开发商的说法，但无法量化具体增加了多少供应量。
报告作者写道："我们只能确定MFTE计划对西雅图住房供应有积极影响，但难以精确量化。"
因此研究人员表示，该计划的收益是否大于更容易量化的成本，目前尚无定论。
2024年公寓开发商享受的8000万美元税收减免，最终由其他业主分担。普通房主去年平均多支付了145美元房产税。此外，由于房产评估方式，市政府还损失了1200万美元税收。
真的可负担吗？
提高租金上限还会削弱该计划的另一项福利——政府监管的租金折扣，而现有折扣幅度本就有限。
2024年约13%的税收豁免优惠单元空置，与同楼市场价公寓的空置率几乎持平。
华大报告发现，计划内限价单元通常比同楼市场价便宜15%至30%，2023年租户共节省3300万至3800万美元。但与西雅图平均租金相比，研究人员发现几乎毫无价差。
"这套公寓的租金和市场价相差无几，参加这个计划几乎毫无意义，"一位限价公寓租户在2024年调查中向市政官员抱怨。
报告显示，约85%的限价公寓租户将超过30%的收入用于房租，四分之一租户的房租支出甚至超过收入的一半。
去年市住房办公室曾建议官员降低限价标准以解决这些问题，但开发商强烈反对，称严格标准将使税收优惠失去价值。于是市政府提出了新方案。
哈雷尔支持的方案反而提高了租金上限。开发商可将"优惠"一居室租金定为2209美元，这个价格对收入达到地区中位数75%（即82500美元）的人群才算可负担——这几乎是最低工资的两倍。而根据租金追踪公司Apartment List数据，这已超过西雅图一居室1973美元的平均租金。
市长办公室辩称，随着市场租金未来几年预计上涨，这些限价单元会显得越来越实惠。
新提案还允许开发商将年租金涨幅从目前的4.5%提高到7%至10%。
西雅图金县无家可归者联盟执行董事艾莉森·艾辛格直言，这种改变将彻底抹杀该计划的可负担性。
"如果提案通过，我们不是在补贴需要帮助的租户，而是在填满开发商的钱袋，"艾辛格痛斥。
市议会定于10月14日周二投票决定是否延续提高租金上限的多户住宅税收豁免政策。
