编者按：疫情后的美国写字楼市场正经历一场深刻变革。远程办公潮席卷之下，空置率一度飙升至历史高位，但最新数据却透出曙光——金融与科技巨头正悄然重启办公空间争夺战。当顶级写字楼以55%的租金溢价逆势上扬，当老旧建筑通过智能化改造重获新生，这场商业地产的冰与火之歌背后，折射出后疫情时代工作场所价值的重新定义。我们特别编译这篇深度报道，带您透视曼哈顿摩天大楼里的资本暗涌，以及正在重塑城市天际线的产业革命。
美国写字楼市场自疫情初期便陷入螺旋式下跌，当时员工首次被强制居家办公。部分人群——尤其是年轻员工——再未重返办公室，导致众多写字楼陷入半空或完全空置状态。
然而世邦魏理仕数据显示，三季度整体空置率下降20个基点至18.8%。虽仍处历史高位，但这标志着自2020年一季度新冠疫情席卷美国以来，空置率首次实现同比改善。
报告指出，受金融服务业和科技公司驱动，上季度租赁活跃度已超越五年季度均值。在建项目管线持续收缩，预计将创下十余年来年度新低。
"我们确信已触底，2024年就是市场拐点，"全美最大办公地产信托BXP首席执行官欧文·托马斯直言，"虽然并非全线复苏，但写字楼业务已显现多重积极信号。"
利率下调正是利好因素之一。托马斯透露，资本正通过债务证券化渠道重返商业地产，BXP刚完成纽约与波士顿高端写字楼的单一资产证券化。这家公司几乎全数押注顶级商圈，主要租户集中在金融法律领域——这恰是另一重优势：金融机构受益人工智能实现盈利暴涨，且办公空间使用率显著高于其他行业。
"头部企业既有权强制返岗，更渴望员工主动回归，"托马斯道破天机，"这正是写字楼市场分化的根源——精英公司争抢的优质楼宇，与普通物业之间已形成云泥之别。"
所谓"精英级"楼宇约占市场前10%，其空置率在BXP布局城市中仅11%，远低于市场均值，而报价租金高出55%。不过顶级物业未必是新建筑，关键在于核心区位与便捷交通。如今连二级楼宇业主也开始升级设施，试图与甲级写字楼争锋。
"许多业主调整策略，不做顶尖办公空间提供者，专攻精品B类楼宇，"托马斯分析道，"他们通过硬件升级、配套优化和价值定位吸引需求。"但BXP对此类收购兴趣寥寥，反而斥资20亿美元启动纽约麦迪逊大道343号新项目。托马斯坦言，尽管建设周期漫长，但其收益远胜于收购现成物业，哪怕是折价资产。
谈及新任市长对楼市的影响，托马斯持审慎乐观态度："城市繁荣才是我们发展的天花板。我们愿协助解决住房可负担性、公共安全等竞选承诺。"他特别提到警方负责人留任等决策令人鼓舞。
纽约"商改住"模式被托马斯视为范本——高昂租金配合税收激励使改造项目有利可图。但他强调这并非万能灵药："全国范围看，改造解决不了根本问题。市场总体供应过剩，部分建筑终将被拆除重建，我们在郊区已有实践。改造只是答案之一，绝非终极解决方案。"
