【编者按】美国楼市正经历微妙转折点！最新数据显示，全国房价同比微降，虽跌幅不足1%，却是自2023年中以来首次转负。疫情期暴涨的狂热褪去后，房贷利率飙升冲击购房能力，买卖双方陷入拉锯战。值得玩味的是，市场呈现“冰火两重天”：奥斯汀房价暴跌10%，丹佛下滑5%，而克利夫兰却逆势上涨6%。这波调整是暴风雨前的平静，还是软着陆的前奏？开发商信心持续低迷，库存仍处历史低位，美联储降息也未能激起水花。当“躺赚时代”终结，普通人的安居梦将驶向何方？深度解析美国楼市变局，带你穿透数据迷雾！
根据Parcl实验室对新建和现有独栋住宅、公寓及联排别墅高频挂牌数据的每日监测，房价终于较去年有所下降——尽管只是微幅下滑。
但房价可能持续疲软，因为仅过去三个月内房价已下跌1.4%。
自2023年中以来，这是全国房价首次出现负增长。当时距离美联储首次将利率从零水平上调已过去一年，抵押贷款利率也急剧攀升。据《每日抵押贷款新闻》数据，从2022年3月到2023年6月，常见的30年期固定抵押贷款平均利率从3.9%飙升至7%以上。
但即便如此，房价同比下跌仅持续了几个月。这与金融危机时期的景象截然不同——标普凯斯-席勒全国房价指数显示，2006年峰值至2012年谷底期间房价暴跌27%。
“最近我们看到，在2020至2022年新冠疫情期间房价快速飙升后，全国市场开始出现疲软态势，”Parcl实验室联合创始人杰森·勒夫里斯指出，“2022和2023年抵押贷款利率的急剧上升造成了购房能力冲击：买家被高价挤出市场，成交量下降，卖家不得不调整预期。历史上看，信贷紧缩或购房能力冲击、需求疲软以及库存过剩的组合，往往会导致全国范围的房价下跌。”
当前库存仍处于历史低位，但已从近年接近纪录的低点有所回升。据Realtor.com数据，11月活跃挂牌量比2024年11月高出近13%，但新增挂牌量仅增长1.7%。卖家正在以异常高的速度将房屋撤出市场。
全国房价跌幅虽不到1%，但部分市场出现显著下滑：Parcl实验室数据显示，得州奥斯汀房价同比下跌10%；科罗拉多州丹佛下降5%；佛罗里达州坦帕和得州休斯顿均下跌4%；佐治亚州亚特兰大和亚利桑那州凤凰城跌幅为3%。
也有市场逆势上涨：俄亥俄州克利夫兰房价攀升6%；伊利诺伊州芝加哥和纽约市均上涨5%；宾夕法尼亚州费城增长3%；匹兹堡和马萨诸塞州波士顿均录得2%涨幅。
与其他仅衡量现有房屋价值的指数不同，该数据同时涵盖新建和现有房屋。由于政府停摆前至今缺乏新屋开工、建筑许可或新建房屋销售等官方数据，价格预测中的供应面情况难以准确描绘。
尽管如此，建筑商季度财报显示需求仍相对疲软，促销激励措施仍属必要。住宅建筑商信心指数仍深陷负值区间。
“我们持续看到需求端疲软，劳动力市场走弱和消费者财务状况紧张导致销售环境艰难，”全美住宅建筑商协会首席经济学家罗伯特·迪茨在11月报告中表示，“预计2025年独栋住宅开工量下降后，2026年将略有回升，因为建筑商仍报告未来销售条件略高于荣枯线。”
过去三个月抵押贷款利率波动有限，对周三美联储最新降息反应微弱。因此房价也不太可能出现大幅波动。
“我们的基本预测并非全国深度下行，而是价格将在零线附近徘徊，同比呈现小幅正负波动，而非疫情时期的两位数暴涨，”勒夫里斯总结道，“未来走势主要取决于抵押贷款利率和整体经济健康状况。”
