【编者按】当“房奴”的焦虑从月供蔓延到房产税和保险费，一场无声的危机正在美国中西部和南部悄然爆发。最新数据显示，这些地区因托管费用飙升，房贷违约案例激增，尤其以佛罗里达等自然灾害频发州为甚。尽管当前违约率仍处历史低位，但表面平静下暗流涌动：越来越多的房主一旦逾期便难以翻身，止赎率悄然攀升。这不仅是数字游戏，更是无数家庭在通胀、气候风险和政策变动夹击下的真实挣扎。当“住房可负担性”成为大选焦点，这场风暴会否席卷更广？我们翻译整理了这份扎心报告，带你穿透数据，看见风暴中心的普通人命运。
房地产分析公司科塔利蒂近期报告显示，房产税和屋主保险费飙升较快的州，正出现房贷违约案例激增的现象。
该公司指出，这一现象在中西部和南部地区尤为明显——预计将上涨的托管费用，已成为当地房主在新一年面临的最大挑战之一。
自疫情推高房价并加剧全美房屋库存短缺以来，美国人一直面临着住房成本上涨的压力。仅2025年，保险、水电费和房产税等非房贷成本就跃升了30%，且预计今年将继续上涨。
尽管过去五年全美范围的房产税和屋主保险费都在飙升，但那些特别容易受到极端天气事件影响的州（如佛罗里达州）的房主，承受着比其他地区更大的压力。
该公司在上月发布的报告中称，美国房贷违约率从2025年第二季度的2.9%微升至9月份的3%。严重违约率则从一年前的0.9%上升至1%。
科塔利蒂高级首席经济学家莫莉·伯塞尔表示，尽管以历史标准衡量违约率仍处于低位，“仅相当于金融危机高峰期水平的四分之一”，但数据表明“表面之下已显现压力迹象，并有某些迹象显示，一旦借款人落后，便难以赶上还款进度，进而陷入更严重的违约阶段。”
伯塞尔在报告中指出，“这在都市层面尤为明显。”在此层面，整体违约率上升的地区占比从2024年9月的70%下降至2025年9月的48%，但同一时期，止赎率上升的地区占比却从8%上升至39%。
去年9月，有174个大都市区的严重违约率同比上升，其中最高的地区报告来自：德克萨斯州圣安吉洛（上升0.5个百分点）；德克萨斯州敖德萨；佛罗里达州莱克兰-温特黑文和开普科勒尔-迈尔斯堡；以及俄亥俄州利马（均上升0.4个百分点）。所有其他地区的同比变化范围在下降0.7个点到上升0.3个百分点之间。
根据科塔利蒂的报告，预计今年托管费用的增加，可能使房主在按时偿还房贷方面面临更大的挑战。
托管账户通常由贷款机构开设，用于处理持续的房产费用，包括房产税、屋主保险以及可能的房贷保险。借款人每月的部分房贷还款会存入该账户，贷款机构从中取款代表借款人支付税费或保险账单。
如果这些费用上涨，贷款机构会增加借款人的还款额以弥补差额。
科塔利蒂数据显示，全美范围内，房主支付的托管费用平均比五年前高出45%。
房产税和屋主保险成本上涨最快——托管费用也随之上涨——的10个州位于南部和中西部。
科罗拉多州和佛罗里达州位居前列，2019年至2025年间涨幅分别为77%和70%。这两个州都特别容易受到自然灾害的影响，无论是野火和冰雹，还是洪水和飓风。
排名前十的其他州包括：怀俄明州（上涨66%）；南达科他州（上涨65%）；蒙大拿州（上涨64%）；路易斯安那州（上涨63%）；阿拉巴马州（上涨62%）；佐治亚州（上涨58%）；北卡罗来纳州（上涨56%）；以及印第安纳州（上涨56%）。
科塔利蒂首席经济学家阿尔查纳·普拉丹在报告中谈及预计的托管费用上涨时表示：“这种财务压力可能阻止许多人进入住房市场，最终影响他们实现拥有住房的能力。”
Realtor.com 的高级经济学家乔尔·伯纳在一份报告中表示：“不断增长的托管支付绝对可能让潜在购房者因价格过高而买不起房，尤其是在那些托管支付占每月住房拥有成本很大比例的州。”
在2024年总统大选前，选民已将持续的可负担性危机确定为美国面临的最大问题之一，特朗普政府今年可能宣布住房紧急状态。
大多数专家认为，尽管预测由于工资增长长期快于房价，情况会略有改善，但住房可负担性在2026年仍将是一个主要关切点。
