【编者按】美国房市正经历一场“冰封期”：高利率锁住了买卖双方，库存短缺推高房价，许多潜在买家望而却步。然而，转机或许正在酝酿。国会山近期热议的资本利得税改革提案，可能成为打破僵局的关键钥匙。这项近三十年未变的税收政策，被指是许多房主“惜售”的重要原因——他们不愿因房屋增值而面临巨额税单。若改革落地，或将释放数百万套存量房源，为市场注入活力。但这把“钥匙”也引发争议：这是普惠大众的良药，还是富人的又一场盛宴？在住房可负担性已成全民焦点的今天，政策的天平该如何倾斜？本文将带你深入解析这场可能重塑美国房市的税收变革。
专家指出，目前国会中几项旨在取消或修订资本利得税的提案正蓄势待发，这可能激励更多房主将他们的房产挂牌出售，从而有望提振低迷的房地产市场。
这一观点源自Realtor.com的一份报告，该报告基于上周在华盛顿特区举行的全美房地产经纪人协会政策论坛上与立法者的交流。
“市场上大约三分之一的潜在房源可能受此税收影响，它正把人们‘锁死’在现有房屋里，”NAR的首席倡导官香农·麦加恩在报告中表示，“很高兴看到这得到了两党的共同支持。”
一些专家告诉《新闻周刊》，资本利得税及其起征点的更新早就该进行了，因为这些标准自1997年以来就未曾改变。更新可能为美国沉寂的房市注入一些活力。然而，他们也承认，此类政策在国会山可能难以获得足够支持，因为在全美大部分地区都面临严重住房负担压力之际，这些政策可能被视为对富裕房主的“馈赠”。
在房地产领域，资本利得税适用于出售房产所获的利润。对于主要居所，房主有资格享受房屋销售免税额度：单身申报者最高可免除25万美元的净收益，联合申报的已婚夫妇最高可免除50万美元。
然而，正如Realtor.com所指出的，这些限额近三十年来从未因通货膨胀而改变或调整，这促使一些立法者提议修改，以“鼓励更多的长期房主出售房屋，而无需承担巨额税单”。
“据估计，美国住房市场目前短缺约五百万套住房，我们相信资本利得税减免是几个重要工具之一，可以帮助鼓励现有房主出售房屋，将更多房源重新投入市场，”NAR的麦加恩告诉《新闻周刊》。
麦加恩告诉《新闻周刊》，当前国会的主要提案之一是加州民主党众议员吉米·帕内塔提出的《更多房屋上市法案》。该法案将把免税额度提高一倍，单身申报者至50万美元，已婚夫妇至100万美元，并根据通货膨胀进行指数化调整。根据Realtor.com的数据，该法案目前已有94位共同提案人。帕内塔告诉该组织，他的提案在华盛顿正获得“越来越大的势头”。
Realtor.com的高级经济学家乔尔·伯纳告诉《新闻周刊》，目前国会正在辩论的“几项提案”，包括直接取消该税的提案，可能“逐步削弱另一种形式的‘锁定效应’”。
“除了因为持有低于市场水平的抵押贷款利率而激励房主保留现有住房外，我们还看到，潜在的卖家因为害怕房屋自购买以来升值所带来的巨额税单，而不愿挂牌出售，”伯纳说。
伯纳告诉《新闻周刊》，2025年是“自1995年以来房屋销售最缓慢的一年”，并表示当前的免税限额很可能阻止了许多房主出售房屋，加剧了普遍存在的库存问题。
“批评者认为这是对富人的又一次税收减免，但房地产市场的健康很可能正岌岌可危，”他补充道。
但根据房地产经纪公司Redfin的说法，目前“没有明确迹象表明这些提案正在国会快速推进”。
Redfin估计，取消资本利得税可能“每年将待售库存增加约7%”，但告诉《新闻周刊》，此类政策“对政府来说成本高昂，并且除非配合限额或临时期限，否则将不成比例地使富裕卖家受益”。
全美房地产经纪人协会执行副总裁兼首席倡导官香农·麦加恩告诉《新闻周刊》：“我们很高兴看到两党提案取得进展，并正积极与国会和政府接触，以推进能够提供实质性减免、改善市场流动性并为全国买家扩大机会的解决方案。”
“通过减少阻碍长期房主——尤其是老年人和房屋快速升值市场的家庭——出售、缩小居住面积或搬迁的税收‘固守惩罚’，使免税额度现代化有助于释放现有库存，”她补充道。“更多的二手房供应可以缓解许多市场的压力，有助于降低竞价的激烈程度，支持更健康的交易节奏。”
Realtor.com高级经济学家乔尔·伯纳告诉《新闻周刊》：“取消或降低资本利得税影响的措施将导致待售房屋数量增加，为潜在买家提供更多价格更低的选择，从而提振房屋销售活动。”
鉴于美国住房活动进展缓慢以及许多潜在买家无力购房，政府近期已提出多项旨在提高住房可负担性的提案。其中包括一项正在推进的禁止“大型机构投资者”购买独栋住宅的禁令，以及总统唐纳德·特朗普指示房利美和房地美购买价值2000亿美元的抵押贷款债券，他表示这将“推动抵押贷款利率下降”。
在一个两极分化的时代，中间派常被视为平淡无奇而被忽视。在《新闻周刊》，我们的中间派与众不同：那是“勇敢的中间派”——它不是“两边都不得罪”，而是尖锐、充满挑战、思想活跃。我们追随事实，而非派系。如果这听起来像是你希望蓬勃发展的新闻业，我们需要你。
当你成为《新闻周刊》会员时，你就是在支持一项让中间派保持强大和充满活力的使命。会员专享：无广告浏览、独家内容和与编辑对话。帮助保持中间派的勇气。立即加入。
