【编者按】迪拜楼市正上演一场“冰与火之歌”！一边是开发商疯狂画饼，一年推出15万套新房；另一边是交楼严重掉队，完工率仅两成。人口以每天470人的速度狂奔，豪宅别墅一房难求，公寓市场却隐现过剩危机。这场供给错配的狂欢中，刚需家庭捧着钱找不到心仪别墅，投资者在密集的公寓楼群里搏杀。当黄金地段的别墅价格一年飙涨11%，当租售市场出现“两个世界”，这座沙漠奇迹之城正在用最真实的供需数据，给所有追逐财富梦想的人上了一堂经济学课——以下为正文：
市场专家指出，迪拜楼市正面临严重的供需错配，竣工房源数量远远跟不上新项目发布的速度。
房产机构Allsopp & Allsopp最新报告显示，开发商正以空前速度推出新盘，但项目发布与实际交付之间的鸿沟越拉越大。加上过度聚焦公寓开发，高密度住宅区可能出现供应过剩，而别墅和联排住宅却日益紧俏。
数据显示，2024年迪拜开发商推出154,145套住宅，实际交付仅34,165套，交付率22%。截至2025年目前已推出152,402套，完工31,437套，交付率约21%。
迪拜人口增速已远超住房交付速度。Springfield Properties数据显示，截至2025年10月，该城人口同比增长4.47%达403万——相当于每日新增约470人。
Springfield首席执行官法鲁克·赛义德表示，长期签证改革和强劲就业市场推动的人口激增，意味着每日需新增近150套住房。但2025年预计交付量仅4.4万套，其中大部分为公寓，适合家庭的别墅和联排住宅依然稀缺。
“公寓供应增长并非坏事，反而是平衡市场的关键。”Allsopp & Allsopp董事长刘易斯·奥尔索普强调，“公寓精准覆盖单身族、新婚夫妇、年轻家庭、首购族和投资者——正是这群人需要轻松踏入迪拜房产市场的敲门砖。”
五十年前迪拜人口仅17.5万，如今400万的总量较1975年暴增2185%。2011年12月24日该城人口突破200万，意味着不到15年就实现翻倍。
疫情后迪拜人口呈现最显著增长，日益成为全球百万富翁的避风港。来自英国、印度、俄罗斯、东南亚和非洲的强劲需求持续涌入。
阿联酋正迎来英国移民潮，该国预计今年将流失1.65万名百万富翁。这是过去十年各国中最大规模的富豪净流出。
亨利合伙人与新世界财富四月联合报告显示，迪拜百万富翁数量过去十年翻倍，使其成为全球财富增长最快的中心之一。
报告指出，2024年迪拜拥有约8.12万名百万富翁、237名资产过亿的千万富翁及20位亿万富翁，较2023年的7.25万百万富翁、212名千万富翁和15位亿万富翁明显增长。
迪拜项目开盘与交付的裂痕持续扩大。2025年上半年，开发商登记9.03万套总值1510亿迪拉姆（411亿美元）的新房产单元，但同期仅有24个总值45亿迪拉姆的项目完工。
“这意味着新登记房源中不到五分之一能在同期交付。市场数据进一步表明，虽然目前有6.18万套单元在建且计划2025年交付，但年内计划项目中仅21%达成75%以上工程进度——交付延迟正在恶化。”
“许多大型开发项目交付时间线已延至2025年后，部分总体规划的完全竣工预计要到2027年后。”他补充道，截至2025年，在建项目包括6.18万套计划今年交付的单元，以及逾10万套预计2026-2027年交付的单元。
开发商集中火力猛攻高密度公寓项目，这可能使未来几年市场更趋饱和。Allsopp & Allsopp报告显示，2025年迄今推出的15.24万套单元中，89%为公寓，别墅和联排住宅仅占11%。
研究简报指出，鉴于新项目严重向公寓倾斜，数据表明别墅和联排住宅将持续短缺，这类房产恰恰最适合成长型家庭和长期居民。
报告发现，朱美拉别墅圈、Townsquare、达马克山、阿尔詹、影视制作城等区域公寓供应尤为密集。
“开发商优先选择建设更快、销售更易、投资门槛更低的高密度项目。但这导致适合家庭的住宅供应失衡。”赛义德先生分析。
“失衡直接反映在价格上：2025年核心社区别墅价格最高上涨11%，较2014年水平飙升66%。别墅和联排住宅虽只占租赁交易的33%，却贡献了58%的租金总额——可见大家庭住宅的稀缺正推动其租金和价格涨幅远超整体市场。”
他补充说，这种失衡催生了“两级市场”：公寓消化短期人口增长和投资需求，而别墅和联排住宅日益服务于高端终端用户群体，后者面临有限选择和更高入门门槛。
赛义德透露，迪拜山庄、阿尔巴拉里、朱美拉群岛等社区持续迎来寻求大户型家庭的旺盛需求，而朱美拉别墅圈和阿尔詹则承载着公寓销售的主要份额。
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