【编者按】在股市狂飙重塑资本流向的当下，韩国总统李在明正掀起一场针对多套房持有者的”房产战争”。这场风暴不仅关乎房价，更直击年轻一代被剥夺的居住梦想与国家的经济结构扭曲。从”传贳”制度催生的杠杆游戏，到首尔房价收入比近14倍的残酷现实；从房产占家庭财富四分之三的畸形配置，到政府用税收利剑引导资本转向股市的雷霆手段——这场博弈背后，是投资与投机的边界之争，是居住权与金融属性的激烈碰撞。当总统亲自挂牌售房立下军令状，当资本利得税最高可飙至82.5%的达摩克利斯之剑高悬，我们看到的不仅是一个国家的房产调控样本，更是全球高房价困局下，政策制定者如何在市场规律与社会公平间走钢丝的惊心实验。
总统将多套房持有作为靶心 股市暴涨重塑投资流向
李在明总统已向房产投机宣战，将社交平台X同时用作传声筒与施压工具。
“为了建设理性繁荣的国家，我将不择手段遏制可能摧毁国家的房地产投机行为。”李在明在2月3日的X发文中写道。
短短一个多月，他发布超过二十条房地产相关帖文，将其定性为扭曲国民经济的全局性问题而非单纯的房产议题。
“房产投机掠夺年轻人的希望，损害国家利益。”他表示。
这位总统似乎准备将言论转化为实际行动。李在明将住房问题纳入系统性改革框架，明确表态房地产不会成为例外。
“买卖房屋是个人自由，”他写道，”但这项决策最终带来盈利还是亏损，将由政府政策决定。”
他甚至在二月底挂牌出售自有住宅，称此举是出于”为众人树立榜样”的责任感。
政策信号已在市场激起涟漪。韩国央行二月房价预期指数创下2022年中以来最大跌幅。
韩国不动产院周度数据同样显示，首尔江南、松坡、龙城、瑞草等顶级地段房价出现近两年来首次回落。
房地产市场真的充满投机吗？
终结投机是最紧迫的国政课题——李在明，2月21日发于X
李在明将韩国称为”房产投机共和国”，这折射出关于住房属性异化的长期争论：居住功能是否已让位于投资工具？
韩国特有的”传贳”制度常被指为诱因之一。租客无需月付租金，而是缴纳高额押金，房东则可将这笔资金用于投资——通常是购置更多房产。
该制度催生了所谓的”差价投资”模式：购房者以少量自有资金撬动房产，依赖租客押金覆盖大部分购房价款。押金额度往往超过房屋总值的50%。
多套房持有正是李在明遏制投机行动的核心焦点。乐施会韩国分会最新报告显示，约15%的房主持有两套及以上房产，其中前20%的多房持有者掌控着近80%的房产资产价值。
交易数据印证了这一趋势。国土交通部数据显示，2025年全国住房交易量增长13%，而首尔市增幅达36%，公寓交易量更暴涨43%，凸显投机需求高度集中于首都圈公寓市场。
然而诊断结论仍存争议。汉城大学教授权大中警告不应过度渲染韩国特殊性。
“很难说韩国投机色彩特别浓厚。纽约或澳大利亚某些城市曾出现更剧烈的房价上涨，”他指出，随着城市经济发展和住房竞争加剧，房价上涨本是常态。
权教授同时强调需区分投机与投资：”投机通常指为获取资本利得进行的短期买卖行为。”他补充道，以租赁收益为目标的长期持有更接近投资范畴。
何为正常？
‘当前房地产市场正常吗？’——李在明，2月13日发于X
李在明主张投机行为加剧了经济结构失衡。
“房价租金飙升至年轻人放弃婚姻、生育率持续走低，国家根基正在动摇。”他写道。
首尔住房负担依然沉重。2024年该市房价收入比约13.9倍，意味着普通家庭需耗费近14年总收入才能购置住房。
韩国家庭资产负债表加剧了这种扭曲：房产约占家庭总财富的四分之三，远超金融资产占比更高的美日等国。财富层级越高，房产依赖度越显著，强化了住房不仅是居所更是财富核心的观念。
债务构成另一重风险。韩国家庭债务与GDP之比约90%，位居发达经济体前列。相对于收入，杠杆率更为陡峭——家庭负债达到可支配收入的175%。
地域失衡同样触目。经合组织数据显示，2023年成员国大城市房价平均较小城市高出86%，而韩国这一差距达211%，在样本国家中居首且唯一突破200%。
为何此时出手？
‘房地产市场正常化比股市纠偏更容易’——李在明，2月24日发于X
李在明的房地产攻势并非孤立行动。随着韩国股市经历戏剧性价值重估，这场战役获得额外动能——某种程度上正是股市暴涨催生了调控急迫性。
科斯达克指数在李在明上任未满一年时突破其设定的5000点目标，二月底更冲破6000点大关。执政阵营将此视为资本从房产转向股市的明证。
一位要求匿名的行业专家表示，股市暴涨可能促使政府加快行动节奏。
“本届政府的核心理念是减少多套房持有，引导资金流向资本市场。但由于股市涨幅超预期，他们担心资金可能回流房产市场。”
按此逻辑，本轮调控兼具预防性——既防范新财富涌入首尔公寓市场，又通过多房持有者抛售释放短期供应。
去年十月的房贷收紧已是早期信号。政府10月15日出台的一揽子措施按价格层级设定贷款上限，在首尔等调控区域收紧杠杆规则，明确针对高价投资性购房。
随着科斯达克指数创历史新高（部分得益于对其政策的预期），李在明正明确引导投资者转向其他资产类别。
“过去房地产是唯一投资选项，现在已有替代选择。”他写道。
风暴将往何处去
‘出售优于持有，越早越好’——李在明，2月3日发于X
5月9日将迎来关键考验。政府宣布多房持有者资本利得税加重征收的暂缓措施将于当日终结，虽设有豁免条款：5月9日前签约的交易，根据区域 designation 仍可在4-6个月内按旧税率完成过户。
李在明为这个期限配上了异常直白的施压。
“即便为了政府公信力，我们也不能让硬扛者比5月9日前出售者获得更好结果。”他表示，”我们将确保那些藐视政策或质疑政策的决策无法转化为利润。”
暂缓期结束后，现行6-45%的基础资本利得税对三套及以上房持有者最高可升至利润的82.5%。财政官员同时研究收紧现有多套房贷款者的展期与再融资条件，这意味着即便不新购房产，持房者也将面临更大压力。
李在明还提出逐步取消登记租赁住房在强制租赁期结束后的资本利得税优惠。执政党内议员已提议更具争议的措施，包括强化持有税、缩小资本利得税豁免范围，但这些需争取更广泛政治共识。
供应端则是长期布局：2030年前在首都圈新建135万套住房，另在低效利用城市用地推行6万套快速建设计划。
权大中认为李在明政策的大方向正确——抑制投机需求、减少多套房持有。
“但若同时推行过多激进变革，这就不是改革而是革命了。”他警告道。
“在首尔这样的城市，房价注定会像其他国际大都市那样持续上涨。关键是要取得平衡：合理征收非劳动所得收益税，同时保障普通家庭的购房可能性。”
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