编者按：在租房市场，你是否曾因信息不对称而踩坑？近日，韩国最高法院一纸判决，为无数租客敲响警钟，也给房产中介行业立下新规。原来，租下一套房，不仅要查清本屋产权，连房东名下其他单位的租赁状况都可能影响你的押金安全！这起案件揭露了联合抵押权下租客权益的脆弱性——即便白纸黑字签了合同，押金仍可能因其他单元的优先偿还权而血本无归。最高法院首次明确：中介有义务主动调查、解释跨单元优先权风险。这不仅是法律责任的细化，更是对“居间服务”本质的深刻审视。租房无小事，权利需厘清，无论是租客、房东还是中介，都该从这份判决中读懂风险与责任的边界。
最高法院裁定，房地产中介在为多户住宅租赁协议进行中介时，必须解释设定在其他单元（不仅仅是正在中介的那个单元）上的联合抵押权的优先偿还权。这标志着首次明确界定房地产中介解释此类事项责任范围的先例。
最高法院第二庭（庭长权宁俊）撤销了下级法院对租户向韩国房地产中介协会提起的互助基金及其他索赔诉讼的判决，并于4日将案件发回首尔中央地方法院重审。
原告A公司和B先生于2017年11月至12月期间通过一家房地产中介，租用了首尔永登浦区一处多户住宅小区中的一个单元，支付了6000万韩元的押金。当时，房东已设立了一项联合抵押权，最高债权额为180亿韩元，覆盖了包括该租赁单元在内的23个单元。
房产被拍卖后问题出现了。在分配过程中，550亿韩元优先分配给了拥有最高优先偿还权的租户，剩余部分则分配给了联合抵押权人。结果，A公司未获得任何分配款，而B先生仅收到了2500万韩元。
原告起诉了韩国房地产中介协会，认为中介未能确认并解释其他单元可能产生优先偿还权的情况，以及返还租赁押金实际上已不可能。
一审法院确认了中介的责任，判决其向A公司支付3600万韩元，向B先生支付2100万韩元。法院指出：“要求中介在房产确认报告中解释和记录未登记权利，是因为这些权利决定了租户能否收回押金。中介必须分析相关权利，并在签约时向租户解释收回押金的可能性及潜在风险。”法院补充说：“该中介仅形式化地记录了已登记的权利，并未确认或记录未登记的权利，也未向房东索要相关材料。”
然而，二审法院推翻了这一判决，裁定：“中介没有义务确认并告知租户关于其他单元的租赁状况。虽然租户可能因联合抵押权在拍卖中无法收回押金，但这是该制度的一般性风险，分析不同情景下的分配可能性超出了中介的职责范围。”
最高法院推翻了二审判决。它指出：“尽管房东设立的联合抵押权覆盖了其拥有的23个单元，但中介仅在房产确认报告的‘权利’部分记录了一笔180亿韩元的抵押权。报告既未注明该抵押权是联合抵押权，也未确认其他单元是否存在优先偿还权。”由于联合抵押权会因其他单元的优先偿还权增加而降低租户在拍卖中的分配机会，法院强调中介必须充分解释此类风险。
最高法院裁定：“中介不仅必须解释登记在房产簿册上的联合抵押权，还必须确认并解释房东拥有的其他单元是否存在优先偿还权。他们应向房东核实其他单元是否有租户，如果有，则应索取并审查这些租户的押金和租赁日期数据，然后在向租户解释时出示调查结果。”
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