编者按：韩国楼市再起波澜，李在明政府执政七个月来，房地产政策被指“青出于蓝而胜于蓝”——不仅延续了文在寅时期的调控困局，更因缺乏实质供给方案引发市场剧烈震荡。首尔公寓价格去年暴涨8.5%，创19年最大涨幅，而所谓“135万户供应计划”却沦为纸上谈兵。当调控政策被市场反向解读为投资信号，当普通民众被贷款门槛隔绝在资产竞赛之外，这场“抽梯子”式的政策困局背后，折射出进步派政府十年未破的房地产魔咒。本文犀利剖析韩国楼市调控迷思，值得深思。
李在明政府上台初期，许多人担忧其房地产政策将成为“文在寅政府第二季”，因为双方在政治哲学和问题认知上存在相似之处。总统似乎意识到这一点，曾通过倡导“以供应为中心的实用主义”来承诺差异化。但回顾过去七个月，这一承诺已被证明只是空谈。监管措施日益严密，而供应方案仍然抽象且脱离现实。除了重复过去的失败，政府甚至未能吸取最基本的政策教训，暴露出无能。市场反应已从期待转为愤怒，如今更是陷入绝望。政府的房地产政策执行如此糟糕，几乎不配被称为“文在寅第二季”。
文在寅政府的房地产政策失败是无可争议的。然而，当时至少还有稳定首尔房价的象征性努力。比如第三阶段新城开发等大规模供应具体计划曾被提出。无论目标是否达成，市场接收到了“供应将增加”的信号。因此，首尔房价曾短暂稳定了一段时间。虽然政策执行存在缺陷，但政府曾努力探测市场情绪。
李在明政府的房地产政策是一场“全面危机”，既缺乏方向又缺少具体细节。上任后立即强调供应，但推出的首项措施却是严格的贷款监管。人为压制需求终将适得其反，必须从供应端解决问题。然而三个月后公布的政策，竟是空洞无物的“135万户”承诺。市场将此解读为“无力供应”的变相承认，而非供应扩大。供应措施非但没有缓解担忧，反而加剧了购房者的焦虑，导致首都圈热门地区房价再度飙升。政府以更多监管作为回应，包括在首尔和京畿道广泛实施土地交易许可制度——这是往届政府从未尝试过的措施。然而效果甚微。最终，首尔公寓价格去年上涨8.5%，创19年来最大涨幅，均价突破15亿韩元，短短五个月内上涨1亿韩元。这无疑是明显的失败。
比房价不稳更严重的是政策公信力的崩塌。市场现在将监管措施解读为投资信号而非警告。这解释了为何包括江南在内的汉江附近房价对新规反应最为激烈。当然，只有少数资金充裕者或能得到父母财力支持的人才能依据这些信号行动。大多数普通公民和中产阶级被贷款门槛阻挡，无法参与资产增值竞赛。政府绝不能忽视这种“抽梯子”现象。
房地产政策应以结果而非意图来评判。幸运的是，时间仍然充裕。正如政府通过任命反对派人士担任国务委员来强调实用主义，现在应当认真考虑那些曾被斥为“腐败遗毒”的市场友好型解决方案。比意识形态纯洁性更重要的是民生福祉。这或许是打破进步派政府房地产政策连败纪录的最后机会。
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