总部位于新泽西州的抵押贷款服务商富兰克林信贷管理公司（Franklin Credit Management Corporation）已同意注销数百名马萨诸塞州居民欠下的逾1,000万美元抵押贷款债务，原因是该公司涉嫌违反了该州的消费者保护法和其他法律。
在与司法部长安德里亚·乔伊·坎贝尔（Andrea Joy Campbell）办公室达成的一项史无前例的和解协议中，富兰克林信贷同意取消这笔债务，并支付30万美元的罚款。该办公室对所谓的“僵尸第二抵押贷款”进行了长达数年的调查，即贷款人在多年未与借款人沟通的情况下突然试图收回抵押贷款。
和解协议称，截至9月26日，当双方签署了长达19页的和解协议并向萨福克高等法院提交时，富兰克林信贷在马萨诸塞州拥有超过500个“僵尸”第二抵押贷款的投资组合，本金、利息和其他费用总计1000万美元。
总检察长办公室在一份声明中表示，和解协议要求富兰克林信贷停止试图收回其债务，并禁止该公司将任何贷款转让或出售给另一个实体，“有效减轻了数百名马萨诸塞州借款人的债务负担”。
马萨诸塞州的抵押贷款并非起源于富兰克林信贷公司，而是后来被该公司收购。其中大多数可以追溯到2008年金融危机之前，当时向信用有问题的买家提供购房100%贷款的贷款做法非常普遍。
坎贝尔在一份声明中表示，Franklin Credit在获得第二笔抵押贷款后，“多年来没有向债务人发出任何形式的通知”，导致许多借款人认为，他们的第二笔抵押贷款已被纳入金融危机后第一笔抵押贷款的再融资。
坎贝尔说：“僵尸二次抵押贷款是一种古老的债务，服务商在试图收回这些债务之前，会静静地坐上很多年。”“这种不公平和有害的做法蒙蔽了消费者，往往使他们面临失去房屋的新风险。”
坎贝尔说，这是她的办公室第一次达成和解，开创了一个先例，“让抵押贷款服务机构注意到，这种非法行为是不能容忍的。”
在和解协议中，富兰克林信贷否认了司法部长的指控，但仍同意“避免诉讼的费用和风险”。和解协议中列出的两名律师和富兰克林信贷公司办公室没有回应置评请求。
富兰克林信贷公司在其网站上表示，它已经“提供了超过10万笔贷款，本金余额超过50亿美元。”
许多次级抵押贷款覆盖了100%的房屋销售价格，来自同一贷款人的两个独立抵押贷款：第一个抵押贷款80%，由房屋的股权（如果有的话）担保；第二个抵押贷款20%的销售价格，同样由股权担保，但在丧失抵押品赎回权的情况下，排在第一个抵押贷款持有人之后。（通常情况下，贷款人会要求房屋售价的20%作为现金首付款。）
总检察长办公室表示，借款人往往不清楚他们有两笔独立的贷款。
2008年的金融危机在一定程度上是对许多此类贷款无法偿还的估计，至少不进行修改是无法偿还的。金融危机后，房价暴跌，许多房产“资不抵债”，这意味着抵押贷款所欠的金额超过了房屋的价值。
在许多情况下，当时的抵押贷款是再融资的，借款人能够保住他们的房子。但在这个过程中，一些房主忘记了第二笔抵押贷款，以为它被纳入了再融资或以其他方式得到了处理。
据司法部长办公室称，债务人据称在“恢复收款或启动止赎程序之前”经历了抵押贷款服务机构多年的沉默。
总部位于波士顿的全国消费者法律中心（National Consumer Law Center）的律师斯塔克（Andrea Bopp Stark）说，最近，随着房价再次飙升，一些持有第二抵押贷款的房主突然开始寻求偿还贷款或取消抵押品赎回权，因为他们知道，大多数房主现在在自己的房产中拥有大量权益。
但富兰克林信贷的和解协议阻止了该公司这样做。
她说：“这意味着，作为贷款人，你不能坐以待毙，多年不与外界沟通，然后在房价飙升时突然出击。”
史塔克说，富兰克林信贷案的解决方案应该会鼓励其他州采取类似的行动来保护房主。
据总检察长办公室称，Franklin Credit未能及时向借款人提供必要的通知，也未能在借款人回复通知后采取必要的步骤，从而未能遵守州预防止赎的法律。
总检察长办公室还声称，富兰克林信贷公司违反了州债务催收规定，不恰当地试图催收有时间限制的债务，在七天内给借款人打电话超过两次，以及未能发送所需的债务确认通知。
在马萨诸塞州，一项被称为“35B”的止赎预防法要求抵押贷款服务机构通过告知借款人他们有权追求更可负担的修改贷款，以善意的努力帮助借款人避免止赎。总检察长办公室表示，富兰克林信贷公司“严重拖延”发送35B通知，从而阻止借款人获得援助，直到他们的未付余额变得太大而无法修改贷款。总检察长办公室说，在某些情况下，富兰克林信贷非法收取预付款，作为修改贷款的先决条件。
总检察长办公室说，根据和解协议，富兰克林信贷表示，如果它寻求为马萨诸塞州的任何未来抵押贷款提供服务，它将改变其商业惯例。
消费者如认为他们可能受到不公平或欺骗性的商业行为，包括抵押服务公司，可向总检察长办公室提出消费者投诉。
有问题吗？将您的消费者问题发送到sean.murphy@globe.com。关注他@spmurphyboston。
