【编者按】都柏林写字楼市场正经历一场冰与火的考验。曾经被全球资本追捧的科技之城，如今正面对17%高空置率的残酷现实。黑石、布鲁克菲尔德等投资巨头相继折戟，数十亿欧元投资面临减值。疫情后供需失衡、利率飙升、科技企业收缩，三重压力让"凯尔特之虎"的荣光蒙上阴影。但危机中亦藏转机——优质地段资产依然坚挺，新兴租赁需求悄然回暖。这场资本盛宴的退潮，不仅折射出全球商业地产的周期性阵痛，更给狂热的资产炒作敲响警钟。当潮水退去，谁在裸泳？让我们聚焦都柏林写字楼市场的生死蜕变。
都柏林市中心紧邻吉尼斯家族老宅的一栋五层写字楼，如今部分空置的现状，正折射出爱尔兰首都办公市场部分领域陷入停滞的窘境。
业主黑石集团正在与贷款方协商，准备将其2019年作为资产包收购的圣斯蒂芬格林75号物业归还给银行。
"鉴于爱尔兰写字楼市场面临的阻力有目共睹，这些资产早在之前就被谨慎地减记至零，"黑石在回应质询时表示，"在我们6000亿美元全球资产组合中，这类案例极为罕见，我们对办公地产的敞口始终维持在最低水平。"
黑石与布鲁克菲尔德资产管理、亨德森公园等投资机构相继折戟，这些机构对都柏林科技企业聚集的办公市场的押注正在遭遇滑铁卢。
疫情爆发后，需求骤降与供应激增同时发生，使得该市写字楼空置率超过17%，高居欧洲榜首。更严峻的形势可能还在后面。
"都柏林写字楼原本看似稳赚不赔，因为这座城市在吸引和留住美国科技企业投资方面战绩彪炳，"都柏林理工大学房地产讲师约翰·麦卡特尼分析道，"随着空置压力转向老旧建筑，业主将被迫降租，这可能引发连锁降价反应。"
纵观欧洲，低利率时代的终结导致房地产价值暴跌，因为价格重新调整以反映其他领域更高的收益率。在许多城市，有限的新开发和强劲的租户需求部分抵消了这种冲击，由于优质新建空间稀缺，租金被迫上涨。这缓和了对资产价值的冲击——资产价值既是建筑产生的租金函数，也是投资者愿意支付的租金倍数的函数。
但据世邦魏理仕数据，都柏林空置率在过去六年翻倍，超过巴黎10%和伦敦、里斯本8%的水平。虽然大部分增长体现在空置的郊区办公楼上，但莱坊数据显示，核心区域租金自2022年以来仍下跌约11%。
这导致新开发项目急剧萎缩，虽然未来可能推高租金，但对在低利率时代后期押注都柏林的私募股权公司而言，这只是杯水车薪。随着估值下跌和贷款到期，预期的市场反弹并未使他们免于承受痛苦。
2019至2022年间，黑石、布鲁克菲尔德和亨德森公园在该市写字楼市场投入的债务和股权资金合计至少50亿欧元。
疫情后都柏林写字楼竣工量激增，2022年交付的新建面积远超20万平方米，创十年来新高。但随后办公租赁市场大幅放缓，2023年新办公楼吸纳量下降逾45%，且此后持续低于长期平均水平。
所谓"灰色空间"——已租赁但未被使用的办公室——也急剧增加，给寻找租户的业主带来更大压力。
"过去十年都柏林供应增长过快，"Green Street顾问公司分析师米切尔·布里格斯指出。
部分投资者措手不及。黑石曾向喜达屋资本集团支付5.35亿欧元收购包含圣斯蒂芬格林物业的Cedar资产包。喜达屋提供了夹层贷款，而太平洋投资管理公司提供优先债务。
据知情人士透露，黑石此后出售了部分资产，但剩余的9200万欧元股权已被减记。该人士称黑石正在协商归还钥匙，要求不具名讨论机密信息。
谈判仍在进行中，双方仍可能达成重组协议。黑石代表拒绝就减记规模置评。
黑石坚称这只是罕见失误。包括Cedar在内，该公司在都柏林收购或融资约30亿欧元房地产，购入租给meta平台和亚马逊等企业的办公楼。
"我们的爱尔兰办公资产集中于吸引长期蓝筹租户的优质新建物业，"该公司表示，"虽然短期波动可能持续，但都柏林办公市场长期前景依然向好。"
黑石抵押贷款信托还资助私募股权公司亨德森公园进军都柏林办公市场，2019年为其收购Green REIT提供12亿欧元贷款。由前高盛合伙人尼克·韦伯创立的亨德森公园以13.4亿欧元收购该房地产公司。
此后，亨德森公园将收购Green REIT的实体HPREF Dublin Office Bidco Limited持有的物业价值减记2.716亿欧元，并录得3.47亿欧元累计亏损。
亨德森公园表示资产组合已向工业和物流设施调整。但部分办公楼仍在组合中，随着沃达丰即将撤出城南中央公园项目，亨德森公园需要填补更多空置。据中央公园网站显示，至少20万平方英尺空间待租。
"中央公园正处于自然租赁周期，仍是都柏林郊区办公市场的首选目的地，"该公司称，"我们持有期间这些办公楼表现始终稳定。"
2019年Green REIT挂牌出售时，布鲁克菲尔德也曾参与竞标。输给亨德森公园后，该公司最终于2022年夏季欧洲央行启动加息周期时，以11亿欧元收购竞争对手Hibernia Reit。
文件显示，此后该公司将相关物业价值减记2.5亿欧元。这家另类资产管理公司最近完成了Hibernia相关债务的再融资，用7亿欧元债务取代了2022年收购该REIT时使用的9亿欧元融资。
布鲁克菲尔德同样保持乐观。
"Hibernia拥有的优质黄金地段资产，享有98%的入驻率和多元化的租户基础，"该公司表示。
市场已现曙光。世邦魏理仕数据显示，2025年第三季度出现一年多来最强劲的租赁需求，有迹象表明租金正重新开始上涨。
不过上月爱尔兰建筑商Glenveagh Properties表示，其位于都柏林北码头的货运大厦可能要到2028年才能满租并准备出售。
回到圣斯蒂芬格林75号，将楼内空间租赁给现有租户迈普达律师事务所的谈判已进入后期阶段。但此刻，玻璃橱窗上仍张贴着广告：在这座城市的"顶级"地段，14400平方英尺办公空间虚位以待。——彭博社
