【编者按】楼市调控再出重拳！韩国政府此次将首尔全境及京畿道部分地区纳入监管范围，堪称房地产市场的"核弹级"政策。从局部精准打击到全域收紧，这场调控风暴背后折射出房价失控的严峻态势。当普通市民的安居梦遭遇资本洪流，当居住属性被投资属性侵蚀，政策制定者不得不祭出"组合拳"。但历史经验告诉我们，行政干预犹如双刃剑，如何在抑制投机与保障刚需之间寻求平衡，如何避免"误伤"真实住房需求，将成为考验政策智慧的关键。这场牵动千万人神经的楼市博弈，正在重塑首尔都市圈的居住格局。
为稳定房地产市场，韩国政府将首尔全境及京畿道部分地区划定为调控区域。在6月27日信贷新政与9月7日供应政策连续失效后，政府终于祭出大招，将调控范围从"精准打击"升级为"全面围剿"。
经济副总理兼企划财政部长官洪楠基主持召开的部长级会议上，企划财政部、国土交通部等部委于15日共同发布《住房市场稳定对策》。此前政府虽已将江南三区及龙山区划为调控区，并将购房抵押贷款限额设定为6亿韩元以抑制需求，但随着房价暴涨态势从汉江带状区域蔓延至麻浦区、城东区乃至整个首尔，调控范围最终扩展至首尔全境及京畿道部分区域。国土交通部长官金贤美强调："房地产市场的不稳定不仅威胁普通市民的居住安全，更可能通过削弱劳动积极性、消费力和生产领域投资，扼杀经济活力。我们必须未雨绸缪，及早化解楼市风险。"
本次调控将首尔25个自治区及京畿道12个地区（果川、光明、板桥、寿井、城南市中院、水原市灵通、长安、八达、安养市东安、龙仁市水枝、义王、河南）全部纳入调整对象区域和投机过热地区，同时将这些区域指定为土地交易许可区，并将联排别墅和小区内含公寓楼的多户住宅新增纳入监管。调整对象区域与投机过热地区新政将于16日生效，土地交易许可区制度则从本月20日起实施至2026年12月31日。
在指定调控区域内，首套购房者的贷款价值比将从70%骤降至40%，持有一套及以上房产者则彻底失去贷款资格。全税贷款上限设定为2亿韩元，购房者需在6个月内完成入住，多套住房持有者将面临更高的购置税和资本利得税。唯一住房的资本利得税豁免条件也将收紧，首都圈房产三年内、其他地区一年内禁止转售。
此外，投机过热区域将住房认购抽签重签限制延长至10年，重建协会成员限购一套住房，同时严格限制重建与再开发协会成员资格转让。在土地交易许可区购地者，必须从取得所有权之日起实际居住满两年。
韩国建设政策研究院研究员李恩亨指出："大规模扩大监管范围确实能抑制交易量和价格波动，但人为压制的价格能维持多久？如何应对新成交房源的价格变动？这些争议难以避免。历史经验表明，即便交易量断崖式下跌，新挂牌房源的价格仍会悄然生变。"
