编者按：商业地产市场正经历一场静默的寒流。最新数据显示，美国商业地产交易量已连续两月下滑，甚至跌破疫情初期的冰点。这背后，是利率高企、政策不明、劳动力市场波动等多重压力交织下的市场阵痛。然而，寒冬中亦有暗流涌动——资本正悄然转向大规模、高品质资产，医疗办公、数据中心等赛道逆势升温。这场结构性洗牌，究竟是危机还是转机？让我们透过数据，窥见变局中的真实脉搏。
商业地产市场的寒意已持续笼罩两个月。十一月，热度再度消退。
根据穆迪公司独家提供给CNBC《地产动态》的月度数据，全月交易总量仅为1800笔，较2024年11月下降了10%。该数据追踪美国多户住宅、办公、工业、零售和酒店等核心领域规模最大的50笔商业地产销售。
自2024年初美联储加息后市场开始复苏以来，十月首次出现交易量同比负增长，而十一月的情况并非只是这一趋势的简单延续。其交易量甚至低于新冠疫情爆发的第一年——2020年11月。
穆迪公司商业地产资本市场研究主管凯文·费根表示：“这源于长期高利率、政策不确定性、脆弱的劳动力市场以及商业地产贷款机构和投资者的谨慎态度共同作用的结果。然而，市场流动性仍有选择性地开放，规模约为疫情前的三分之二，且集中于更大规模的交易。”
投资者正倾向于更大规模的收购以及体量更大、质量更高的资产。例如，本月所有交易规模的交易量均显著下降，唯独超过1亿美元的交易同比大幅增长了51%。这使得十一月单笔交易平均规模达到1420万美元，而自2019年初以来的平均水平为1200万美元。此外，前50大销售中的资产多数属于甲级（A类）资产。
费根指出：“本月的交易情况符合周期末段的‘哑铃式’策略特征，即聚焦于住房需求、物流和数字基础设施等长期趋势。”
多户住宅板块占据了十一月交易的大头，录得20笔交易；其次是办公板块，有11笔；工业板块有8笔。
费根提到，在办公地产交易中，出现了“整体松动”的迹象，市场确定真实、公允价格的过程变得更为高效、快速和可靠。
他还表示，在前50大交易涉及的办公地产中，几乎都能看到一个共同点：“这些办公物业要么是因作为关键任务设施而被购买，要么是因为具有某些专业用途，要么是存在改造机会，要么就是价格足够低廉。”
办公板块继续出现一些大幅折价交易，例如纽约市西41街114号物业，由Axonic Capital从Clarion Partners手中购入，价格较上次售价折让53%。
企业也越来越关注最核心的办公物业。它们希望更多地掌控其运营地点和为房地产支付的成本，尤其是在当前价格折让的背景下。
这方面的例子包括诺华公司收购了北卡罗来纳州达勒姆的一个大型园区式设施，第一公民银行在旧金山的收购，以及Alo Yoga在加利福尼亚州比佛利山庄的购买并自用。
我们近期在本通讯中报道过的医疗办公地产，由于需求强劲，持续呈现异常活跃的交易。它虽未计入穆迪的核心统计类别，却占据了十一月最高销售额的宝座。
Welltower将一个包含34个州296处物业、价值72亿美元的医疗办公资产组合，出售给了Remedy Medical Properties与Kayne Anderson Real Estate组成的合资企业。根据Remedy发布的新闻稿，通过此次收购，该合伙企业成为全美最大的门诊医疗建筑所有者，在44个州拥有1104处物业。
费根表示，像这样的大型资产组合交易是十一月报告的显著特征，在前50大交易中占了17笔。与疫情前相比，这是近年来一个日益增长的趋势。
当然，作为当今最热门的商业地产领域之一，数据中心在十一月也有大宗交易。本月第二大交易涉及三处工业地产，总额达6.15亿美元。SDC Capital Partners购买了弗吉尼亚州利斯堡的97英亩土地，该地块规划用于数据中心开发。
