一项不寻常的法律挑战可能会颠覆芝加哥一项投票措施的未来，该投票措施将提高高端房产销售的房地产税，以资助无家可归者的服务。
这种全市范围的投票措施在美国第三大城市很少见，但包括洛杉矶在内的其他城市也通过了类似的所谓“豪宅税”。
上个月，库克县的一名法官驳回了这项措施，但这项名为“把芝加哥带回家”的努力的支持者希望它能被推翻。
3月19日芝加哥初选的提前投票已经开始，所以这项措施仍在投票中，因为它正在法庭上得到解决。
让我们来仔细看看这项投票措施以及围绕它的问题。
这次公投要求芝加哥选民支持对超过100万美元的房产增加转让税。这是一次性的买方费用。
芝加哥目前所有房地产销售的税率为0.75%。该提案对税收结构进行了全面改革:100万美元以上的房产税率为2%，150万美元以上的房产税率为3%，100万美元以下的房产税率降至0.6%。
芝加哥大部分房产的售价都在100万美元以下，因此大多数购房者支付的价格会更低。支持者的分析显示，大约95%的购房者会看到房价下跌。
根据全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据，芝加哥地区的房屋售价中值约为35万美元。目前，买家需要向市政府支付2625美元。在新的结构下，这一数字将降至2100美元。
此外，这是一种边际税，意味着增加的税率只适用于100万美元以上的部分。例如，一套价值120万美元的房产，其中100万美元的税率为0.6%，其余部分为2%。目前，买家需要支付9000美元，这一数字将跃升至1万美元。
“把芝加哥带回家”的支持者估计，这一变化每年将带来1亿美元的收入。这笔钱将专门用于无家可归者服务，包括心理健康护理和职业培训。
芝加哥在这些服务上花费了大约5000万美元的城市资金。支持者表示，拥有更大的专用资金来源将产生巨大的影响，包括用于预防。
芝加哥无家可归者联盟(Chicago Coalition for the Homeless)的执行董事道格·申克尔伯格(Doug Schenkelberg)说:“这让我们能够以一种现在无法做到的方式改变现状。”
据该联盟称，大约有68,000名芝加哥人无家可归，存在种族差异。大约一半是黑人。无家可归者的定义包括那些没有固定住址的人，无论他们是睡在朋友家的沙发上还是露宿街头。
50岁的布莱恩·罗杰斯(Brian Rodgers)在因盗窃罪服刑多年后，一直与无家可归作斗争。由于不知道要住在哪里，他很难找到工作。
“感觉你失去了平衡。感觉就像你不知道该在哪里或什么时候离开，或者该有张床睡觉了。”“这种不稳定的情况会导致不稳定的决定。”
芝加哥无家可归人口中约有17,000人是儿童，占25%。
2019年，66岁的埃莱克塔·贝伊的丈夫意外死于疾病，她因此无家可归。他们被驱逐了。她花了几个月的时间才为自己抚养的四个孙辈找到公共住房。
家人收留了他们，但那里离孩子们的学校很远。他们每次乘坐公共交通工具要花两个多小时。
“他们不能和朋友一起玩。他们的家庭作业并不总是完成，他们在火车和公共汽车上睡着了，”她说。“孩子们受到如此深刻的影响。”
房地产集团表示，随着市中心从冠状病毒大流行的低迷中恢复过来，新税将对商业房地产产生不成比例的影响。
房地产服务公司世邦魏理仕(CBRE Group Inc.)的数据显示，到2023年底，市中心写字楼的空置率达到创纪录的23.8%。
“我们认为惩罚一个行业——房地产行业是不对的，”芝加哥建筑业主和经理人协会(Building Owners and Managers Association of Chicago)的艾米·马斯特斯(Amy Masters)说。该协会是提起诉讼的团体之一。“我们需要考虑我们可以共同努力的其他方式来支持那些无家可归的人。”
他们称这项税收对芝加哥人来说是不公平的负担，并表示这一变化将阻碍商业发展。
在1月份提起诉讼后，库克县的一名法官在2月份站在了他们一边。
在芝加哥，没有多少关于投票问题的法律先例。
首先，这种具有约束力的全市范围的投票倡议在该市并不常见。据芝加哥选举委员会(Chicago Board of Elections)称，上一次选举是在1993年，重点是新的选区地图。
房地产集团认为，这一提议违反了州法律，因为它要求选民同时批准减税和增税。
然而，支持者质疑这起诉讼是如何提起的。
诉讼点名的是芝加哥选举委员会，该委员会称自己不是合适的被告。相反，印刷选票的委员会坚持认为应该由芝加哥市来投票，芝加哥市在11月的市议会投票中提出了这个问题。
法官凯瑟琳·伯克(Kathleen Burke)拒绝了芝加哥的干预努力，该努力将允许该市加入诉讼。市政府和选举委员会都提出了上诉。
与此同时，法官的书面命令称，即使该问题仍在投票中，对该措施的投票也不能计算在内。这些选票将被封存，直到该措施得到法院的批准，即使是在选举之后。
“选票仍在收集中，”选举委员会发言人马克斯·贝弗(Max Bever)说。“这些数据目前不会被制成表格、统计或公布。”
这项措施的命运对首任市长布兰登·约翰逊(Brandon Johnson)来说事关重大，他支持这项努力。
约翰逊的办公室在法官做出裁决后发表声明说:“我们坚信公投在法律上是合理的，最终的仲裁者应该是芝加哥市的选民。”
其他城市也提高了所谓的“豪宅税”，结果好坏参半。
2019年，埃文斯顿郊区的选民同意将销售额超过150万美元的销售额从0.5%增加到0.7%，销售额超过500万美元的销售额从0.9%增加到0.9%。那里的领导人表示，这对房屋销售几乎没有影响，他们指出，每年的收入稳步增长，部分用于向几十年来面临种族主义住房做法的黑人居民进行赔偿。
去年11月，新墨西哥州圣达菲的选民通过了一项公投，支持经济适用房计划。
洛杉矶选民在2022年支持了类似的措施。但它也面临着法律挑战。洛杉矶的措施包括对500万至1,000万美元的房产征收4%的税，对1,000万美元以上的房产征收5.5%的税。它带来的收益低于预期，一些人将其归咎于豪华房地产销售的下降。
芝加哥的支持者表示，他们研究了这些公投，以确定该市的拟议税率。
“把芝加哥带回家”的发言人何塞·桑切斯说:“这是一个历史性的机会。
